Arme Vermieter

Vermieter müssen damit rechnen, dass ihnen spätestens vom nächsten Jahr an die Mieten gekürzt werden: durch eine sozialpolitisch motivierte Verschärfung der Mietpreisbremse. Deshalb besteht erhöhter Handlungsbedarf – bereits jetzt!

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Wohnimmobilien sind in aller Munde. Kein Wunder bei einer Präsenz in den Mainstream-Medien, die es so schon lange nicht mehr gab. Zu Recht? Ja, wenn man die während der vergangenen Jahre drastisch gestiegenen Mieten in den deutschen Metropolen einschließlich Universitätsstädten und die um sich greifende Hysterie wegen der vermeintlich allgemeinen Wohnungsnot als Indiz für eine Preisblase und dementsprechend als Empfehlung zum Immobilienverkauf interpretiert. Aber nein, falls die Medien vom Mieterverein, von den Verbraucherzentralen und von Politikern dazu missbraucht werden, gegen Vermieter wie auch gegen Makler die verbale Keule zu schwingen und nebenbei gebetsmühlenartig bezahlbare Mieten einzufordern.

Das Gesetz dehnen, bis es sozialpolitisch passt

Dennoch ist nicht zu verhehlen, dass die Bundesregierung offenbar auf einen Keulenschlag gegen Vermieter hinarbeitet. Lassen wir dazu den stets bestens informierten Berliner Großmakler und Verbandsvorsitzenden Jürgen Michael Schick zu Wort kommen:

„Das größte Risiko, das von vielen in der Branche noch immer unterschätzt wird, ist der negative Einfluss des Gesetzgebers auf Preise und Werte. Die Pläne einer verschärften Mietpreisbremse liegen seit Langem offen auf dem Tisch. Mit dem sehr einfachen Instrument der Offenlegungspflicht der Vormiete wird die Mietpreisbremse ’scharf gestellt‘. Aus meiner Sicht wird eine neue Bundesregierung zumindest diese Reform vornehmen – egal, welche Parteien daran beteiligt sind. Dazu kommen die Pläne, den Bezugszeitraum zur Erstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht oder sogar zehn Jahre auszuweiten. Das wäre für mich ein Mietspiegelmanipulationsgesetz. Der Mietspiegel würde so manipuliert, bis es sozialpolitisch passt. Mit der Folge, dass die Mietspiegelwerte deutlich abgesenkt würden. In vielen Städten und Baualtersklassen bis zu 1 Euro je Quadratmeter und Monat.“

Sprengkraft weit über den Mietspiegel hinaus

Jetzt ahnen Sie wahrscheinlich, wie viel Sprengkraft im Mietspiegel steckt, bislang eher einseitig unter dem emotionalen Aspekt diskutiert, Vermieter würden ihre Mieter ungerecht behandeln. Da auf Mieten einschließlich Nebenkosten im Bundesdurchschnitt über ein Drittel der Ausgaben privater Haushalte entfällt, drängt sich das Thema für opportunistische Wahlkämpfer aller Parteien geradezu auf. Sie werden es also – überwiegend unter dem Aspekt der sogenannten sozialen Gerechtigkeit – hin und her wälzen.

Die Sprengkraft wird weit über den Mietspiegel hinaus ihre Wirkung entfalten. Viele Mietrenditen werden verkümmern oder sogar ins Minus rutschen, Vermieter werden sich die eine oder andere Renovierung ersparen, Mieter werden noch mehr als bisher auf ihre Rechte pochen, hier oder da – besonders in unattraktiven Lagen – werden die Wohnungspreise zu fallen beginnen und im Lauf der Zeit auch die Preisentwicklung in guten Lagen beeinträchtigen, von langer Hand geplante Projekte werden zurückgestellt, und im schlimmsten Fall werden Vermieter nicht mehr Zinsen und Tilgung aufbringen können, sodass ihnen am Ende womöglich die Zwangsversteigerung drohen wird.

Achtung, Ansteckungsgefahr!

Da Wohnimmobilien ja nur eine unter mehreren Anlageklassen sind, besteht Ansteckungsgefahr. Das heißt, mittelbar können auch Gewerbeimmobilien, Aktien, Anleihen, Kapitalversicherungen und weitere Anlagen betroffen sein. Einfaches Beispiel: Ein Investor besitzt mehrere Mietshäuser und ein gut gefülltes Aktiendepot. Er benötigt, um die Ausbildung seiner Kinder zu finanzieren, mehr Liquidität. Er liest etwas über die drohende Manipulation der Mieten und entschließt sich zum Verkauf von zwei seiner Häuser, die an einer lauten Ausfallstraße liegen und deren Renditen ihm bereits seit Jahren nicht mehr gefallen.

Doch die Nachfrage nach solchen Häusern ist relativ gering; bestenfalls Spekulanten melden sich als angebliche Interessenten zu Wort, um zuallererst den Preis zu drücken. Also entschließt sich unser Investor zum Verkauf eines Teils seiner Aktien. Verhalten sich immer mehr Investoren so wie er, entsteht Druck auf die Aktienkurse. Dasselbe lässt sich auch mit Anleihen durchspielen. Bezüglich beider Anlageklassen ist natürlich zu berücksichtigen, dass Angebot und Nachfrage selbstverständlich auch von anderen Anlegern bestimmt werden, von institutionellen wie BlackRock oder Deutsche Asset Management und von unzähligen privaten.

Lage, Lage, Lage

Zwei hervorstechende Merkmale von Immobilien sind: Ihre Preise stehen erst fest, nachdem sie den Eigentümer gewechselt haben, und die Vermarktung kann sehr lange dauern. Wer Immobilien besitzt und sie verkaufen will, muss also antizyklisch vorgehen, das heißt, am besten während einer allgemeinen Immobilien-Euphorie verkaufen. Derzeit erleben wir eine – noch. Und als Timing-Hilfe steht die nach der Bundestagswahl zu erwartende Mietmanipulation zur Verfügung. Unter diesen Voraussetzungen sind Vermieter gut beraten, sich wenigstens von einem Teil ihrer Mietshäuser zu trennen, bevor es zu spät ist.

Zu guter Letzt sei noch erwähnt, dass Immobilien – vermietete wie auch selbst genutzte – ein Klumpenrisiko enthalten. Das heißt, ihr Kauf erfordert im Gegensatz zu liquiden Anlagen (Tages- und Festgeld, Aktien, Anleihen, Fonds, Edelmetalle u.a.) mindestens einen mittleren sechsstelligen Einsatz, sodass sie für viele Eigentümer den Schwerpunkt ihrer Geldanlage bilden. Für liquide Anlagen als Risikoausgleich bleibt dann oft nicht mehr genug Geld übrig. Also lässt sich nur hoffen, dass in solchen Fällen wenigstens das Credo der Immobilienbranche stimmt: Lage, Lage, Lage.

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Die einnahmen müssen die ausgaben zwingend übersteigen. Das gilt für einzelpersonen, kaufleute, firmen, unternehmungen, konzerne und auch für staaten. Das galt sogar im ehemals real existierenden sozialismus. (Wurde aber ignoriert.) Und es gilt auch für vermieter.

Das ist aktuell so. – Wenn die Mietpreisbremse aber so ausgelegten wird, dass 1. der Mietspiegel nicht mehr das Maß ist, sondern ausschließlich die Vormiete, dann wird es ein Problem werden! Und wenn 2. am Mietspiegel manipuliert wird, indem man nicht die aktuelle Entwicklung der letzten 4 Jahren der Berechnung zugrunde legt, sondern völlig absurd die letzten 10 Jahre und dadurch der Mietspiegel (in Zeiten von steigenden Mieten), sogar sinkt (und dadurch verhindert wird die Bestandsmieten moderat anzupassen) , dann wird es bald keine (privaten) Vermieter mehr geben, sondern nur noch große (skrupellose) Miethaie und mit denen wünsche ich Ihnen… Mehr

Eine interessante aber absurde Lösung…alle werden Beamte…oder schneiden sich gegenseitig die Haare.
Kommen sie zurück in die Realität oder nehmen sie Zustände wie in der dritten Welt in Kauf. Nigeria kann ich ihnen da wärmstens empfehlen..wo ein ehemaliger Kollege zwei Häuser hat. Allein der Anblick diese Häuser mit ihren Sicherungen wird sie in die Realität zurück holen.

Man kann die hohe Steuerlast gerne beklagen. Allerdings erwarte ich da auch, Alternativvorschläge zu machen. Klar, wir haben momentan die höchsten Steuereinnahmen (so wie wir fast jedes Jahr durch Produktivitätssteigerung und Inflation mehr Steuern einnehmen). Aber wir haben auch 2 Billionen Euro Schulden bei den öffentlichen Haushalten. Wer Vorschläge machen kann, wie man trotz Steuersenkungen diese Schulden abbaut, immer her damit.

Wohin wollen Sie gehen?
Meinen Sie denn, dass diese Welle, die uns erfasst hat, nicht bald die ganze Welt, in der wir uns ansiedeln könnten, flutet?
Ja: dass diese Welle nicht in gewissem Sinn durch Auswanderer mitgeschleppt würde?
Wohin wollen Sie gehen?
USA?
Neuseeland?
Australien?
Russland?
Tschechien?
Thailand?
Philippinen?
Konsequenzen bei allem durchdacht? Richtig und weitblickend, meine ich?
Puh.
Man kann nirgends mehr hingehen, wo man „seine Ruhe hätte“.
Alle meine Geschwister sind ausgewandert. Anderswo sind Abgründe, die man von hier aus unterschätzt…Nur ich bin noch in Deutschland. Ich weiß also sehr genau, wovon ich rede.

Eine Wahlentscheidung trifft man in der Regel nicht nur aus einem Aspekt der Politik heraus, sondern aus der Gesamteinschätzung verschiedener Segmente: den einen hebt die Rentenpolitik an, der andere wichtet Familie und Bildung höher, wieder andere beziehen noch die Sicherheitslage ein. Letztlich ist es ein Kaleidoskop von Politikfeldern, was einen dann zu dieser oder jener Partei neigen lässt.

Wenn ich Mieter wäre (bin ich aber nicht), wäre es mir egal, ob der Vermieter Krause oder Graham oder Papadopoulos heißt, wenn er ordentlich die Wohnung bewirtschaftet und moderat die Miete erhöht.

Wäre im Fall der RRG-Regierung als Ausführung der Vermögenssteuer durchaus denkbar. Die Bemessung der Vermögen und die resultierenden Verwaltungsverfahren werden den Staat lahmlegen!

Eine Verkäuferin verdient so um die 2000 EURO brutto. Das kann sie vorher erkunden und sich alternativ für einen Beruf im Metallbereich oder anderer gut bezahlter Branchen entscheiden, auch im zweiten Bildungsweg den Studienzugang erlangen und alles Mögliche studieren. Dann kann sie sicher auch bessere Wohnung mieten.

Man verdient als Vermieter kaum was wenn man das Wohngeld und unvorhergesehene Baumängel abzieht.
Außer man ist Big Player mit mehreren Mehrfamilienhäusern und Wohnblocks

Betrachten sie Gesellschaften wie SAGA oder andere. Der Staat hat die Aufgabe bezahlbaren Wohnraum für alle zu schaffen…was nach dem Krieg auch relativ erfolgreich war. Die Abkehr von diesem Prinzip hat das kommende Elend verursacht.

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