Für die Mittelschicht ist der Traum vom Eigenheim ausgeträumt

Mussten sich Bauherren vor zehn Jahren mit vier Jahreseinkommen verschulden, sind es heute bereits 6,6. Die Erschwinglichkeitsquote stieg um 50 Prozent.

Bei einer Veranstaltung des Berlin-Ablegers der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit (OECD) wurde vergangene Woche über die Ursache für rapide steigende Hauspreise und Mieten diskutiert. Selbst im Jahr der Corona-Pandemie, die wegen der politisch verfügten Lockdowns zu einem der schärfsten Konjunktureinbrüche der Nachkriegszeit in Deutschland führte, keimte im Frühjahr nur wenige Monate lang die Hoffnung auf stagnierende oder gar sinkende Immobilienpreise. Längst kennen die Preise wieder nur eine Richtung: sie steigen überdurchschnittlich.

Im November 2020 mussten Bauwillige fast 300.000 Euro Kredite aufnehmen, um sich ihren Wunsch von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Höher war die erforderliche Fremdfinanzierungssumme noch nie. Im Jahr 2019 lag die durchschnittliche Darlehenssumme bei Baufinanzierungen zum Vergleich bei 266.000 Euro. Entsprechend hat sich bis heute auch das Eigenkapital reduziert, das Bau- und Kaufinteressenten aufbringen können. Aktuell beträgt der Eigenkapitalanteil gerade mal noch 14,7 Prozent, während der Fremdkapitalanteil auf den Rekordwert von 85,3 Prozent gestiegen ist.

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Noch vor wenigen Jahren lag die Norm bei unter 80 Prozent. Dass sich immer weniger Menschen aus der Mittelschicht ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung leisten können, signalisiert auch die sogenannte Erschwinglichkeitsquote. Sie setzt die benötigte Darlehenssumme ins Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen. Dieser Wert ist innerhalb der vergangenen zehn Jahre, vor allem seit Mitte des letzten Jahrzehnts, förmlich explodiert. Reichten im September 2010 noch vier Jahreseinkommen, sind heute 6,6 erforderlich, um die nötige Kreditsumme abzudecken. In den ersten fünf Jahren der vergangenen Dekade konnten Kaufwillige den Preisanstieg infolge der sinkenden Zinsen gerade noch verkraften. Doch seit fünf Jahren ist dieser kleine Zinseffekt durch die hohe Immobilienpreisinflation weit übertroffen.

Heute sind in den Großstädten Eigentumswohnungen fast ausnahmslos unerschwinglich. Vor fünf Jahren galt diese Aussage des Immobilienverbandes IVD nur für München. Der frühere Ifo-Chef Werner Sinn brachte die Erschwinglichkeitsdramatik auf einen einfachen Nenner: „Ein junger Professor, der heute nach München kommt, kann sich keine Immobilie leisten. So weit sind wir gekommen.“ Nach IVD-Lesart sind Eigentumswohnungen auch in Hamburg, Berlin, Stuttgart und Frankfurt für Durchschnittsbürger offiziell unerschwinglich. Diese Bewertung trifft der immobilienverband, wenn ein Haushalt mehr als ein Viertel seines Einkommens für die Finanzierung aufbringen muss. Bei Eigentumswohnungen können Kaufinteressenten von den Metropolen noch aufs Land ausweichen, weil die Preise in vielen ländlichen Regionen offiziell noch als erschwinglich gelten. Doch für Einfamilienhäuser gilt diese Land-Option nach den IVD-Daten nicht mehr. Ein Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert ist in Deutschland nicht mehr erschwinglich. Der Neubaupreis-Index ist selbst im Corona-Krisenjahr 2020 um nicht weniger als 8 Prozent gestiegen.

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Während die einen Experten den knapper werdenden Boden, immer strengere Auflagen des Gesetzgebers für den Hausbau und das knappe Angebot verantwortlich machen, ist für Gunter Schnabl von der Universität Leipzig die Zinspolitik der Notenbanken für den Ausschluss der Mittelschicht vom Wohnungseigentum hauptverantwortlich, wie er bei der Berliner Veranstaltung eindringlich betonte. Billiges Geld treibt die Hauspreise. Die mit dem Ausbruch der Corona-Pandemie erneut verschärfte Tiefzins- und Anleihekaufpolitik der Notenbanken ist für Schnabl der Hauptgrund des Immobilienbooms. Er verwies auch auf entsprechende frühere Erfahrungen in Japan, Südeuropa und den USA. Über die verteilungsökonomischen Folgen dieser Preishausse war sich das Podium der Experten in Berlin allerdings einig. Während das Vermögen von Immobilienbesitzern wächst, ihnen sogar den Kauf zusätzlicher Immobilien erleichtert, beklagt Schnabl, dass junge Arbeitnehmer und Menschen aus der Mittelschicht „faktisch vom Immobilienmarkt ausgesperrt“ werden. Ihnen fehle sowohl das Eigenkapital wie die nötigen Sicherheiten für die Kreditaufnahme. Deshalb hätten sie auch nichts vom günstigen Zinsumfeld.

Vom Zinsumfeld profitierten nicht nur reiche Privatpersonen und große Unternehmen, sondern vor allem der Staat. Dieser könne sich dank der tiefen Zinsen günstig refinanzieren, werde damit übrigens auch für Arbeitnehmer immer attraktiver, so Schnabl: „Der beliebteste Arbeitgeber ist heute nicht Siemens oder Daimler, sondern die staatliche Verwaltung. Sie bietet die sichersten Arbeitsplätze und kann sich günstig über die Notenbanken finanzieren.“ Zu Schnabls Aussage passen auch Daten aus dem Bundesfinanzministerium. Immerhin 7 Milliarden Euro nahm der Fiskus in diesem Jahr durch Negativzinsen ein, weil ihm die Käufer von Staatsanleihen mehr als den Nominalbetrag bezahlen mussten.

Ein Ende der Zins- und Anleihekaufpolitik der Notenbanken ist nicht in Sicht. Sowohl die Fed wie auch die EZB haben in ihren letzten Gremiensitzungen des Jahres 2020 ihre ultralockere Geldpolitik nochmals ausgeweitet. Als Rechtfertigung dient wie immer die Krisen-Intervention. Doch die Kollateralschäden werden ausgeblendet – wie hier der Ausschluss der Mittelschicht vom Immobilienmarkt.

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Kommentare ( 60 )

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Brotfresser
30 Tage her

Zwei Dinge dazu als Antwort auf diverse Kommentare: 1. Ein „junger Professor“ zu Sinns Anfängen hat als C4-Gehalt (mit verhandelbarer Zulage) im Verhältnis zum Bevölkerungsdurchschnitt deutlich mehr verdient als ein Anfänger heute in der W-Besoldung. Hier sind vor knapp 20 Jahren im Zuge bzw. im Schatten der Bologna-Reform Einschnitte vorgenommen worden, die durch viele Gerichtsverfahren über lange Zeit zu einem großen Teil wieder kompensiert werden mussten und wohl tw. auch noch kompensiert werden müssen – einige Verfahren laufen noch… Aber das dürfte der Plan gewesen sein – man hat schon mal 15 Jahre lang ganz gut an der Besoldung gespart!… Mehr

FKR
1 Monat her

Das Schlimme ist, das man aus der Sache nicht mehr herauskommt. Sollten die Zinsen steigen, trifft es meist knapp gerechnet Hausfinanzierungen, da reichen schon 0.5% Zinssteigerung. Das trifft dann auch hoch verschuldete Südstaaten und somit ganz Europa. Covid 19 ist letztendlich die ideale Begründung für die Politik des Gelddruckens und wird noch als soziale Wohltat verkauft. Den Virus kann man nicht verklagen. Egal, was sie tun, der Crash ist schon da laut Max Otte, aber zur Zeit verhindern die Nebelkerzen das Fixieren der Verantwortlichen. Frohe Weihnachten

Iso
1 Monat her

Das ist so: „Der beliebteste Arbeitgeber ist heute nicht Siemens oder Daimler, sondern die staatliche Verwaltung. Sie bietet die sichersten Arbeitsplätze und kann sich günstig über die Notenbanken finanzieren.“ Was verdient wer? Chef einer kleinen Kreisspaarkasse: 200.000, Zoodirektor: 180.000, Chef eines DRK Kreisverbandes: 400.000, Theaterintendant in der Provinz: 220.000, Chef der Stadtwerke od. öff. Nahverkehr: 220.000, Chef einer Arbeitsagentur: 180.000, Chef der AWO: 500.000, Chef einer städtischen Immobilienverwaltung: 600.000, Intendant Fernsehanstalt: 400.000, Nachrichtensprecher: 600.000, Chefarzt: 400.000, Fernsehmederator.: 800.000. Das alles auf Kosten der Steuer-, Gebühren-,Beitragszahler, und Versicherten. Fette Gehälter und Pensionen, keine eigene Firma, keine Kredite, kein Risiko, einfach ein… Mehr

CIVIS
1 Monat her

… und auch die übergroße Mehrheit der Wähler dieser sog. „Mittelschicht“ hat gewählt und wählt mit schöner Gleichmäßigkeit immer wieder die deutsche „Einheitspartei SPDSEDGRÜNECDU/CSU“.
Genau die Partei, die dafür gesorgt hat, dass für die Mittelschicht der Traum vom eigenen Heim jetzt endgültig ausgeträumt ist.
Also bitte nicht wehklagen und jammern, sondern eine Alternative suchen und wählen !

Marvin Parsons
1 Monat her

Aber für Urlaub, teure Autos und das neueste iPhone ist immer Geld da… es kann nicht jeder sich in München eine Immobilie leisten, das ist unmöglich. Bei hoher Nachfrage und naturgemäß begrenztem Angebot steigen die Preise. Natürlich kann man alle möglichen Vergünstigungen, Subventionen und Programme auf Kosten der Allgemeinheit auflegen, nur erhöht das noch die Nachfrage und es können nur wenige davon profitieren, die meisten bleiben erst recht chancenlos. Es gibt sehr billige Immobilien in Deutschland, dort ziehen die Leute aber eher weg. Dahinter steckt kein finanzindustrieller oder staatlicher Masterplan. In den 1970ern und 80ern zahlte man zweistellige Zinsen für… Mehr

Britsch
1 Monat her
Antworten an  Marvin Parsons

über das was hier geschrieben steht sollten einige mal ernsthaft nachdenken. Dazu kam, daß Wer nicht mindestens 30% Eigenkapital hatte gar keinen „Häuslekredit“ bekam. Damals war es noch normal, daß man sich zunächst zumindest einen großen Teil ansparte / ansparen mußte und somit gar keine so hohe Kreditquote aufnehmen mußte, dazu kamen für die Rückzahlung ab natürlich die Anfallenden öfter 2stelligen Zinsen. Dann mal ausrechnen, wie die Kreditbelastung tatsächlich war. Die nötige Eigenkapitalquote für Baukredite wurde nach und nach immer mehr gesenkt. Heute braucht gar kein Zins bezahlt werden Heutzutage wird Propagiert alles auf „Pump“ zu kaufen was bei null… Mehr

Luckey Money
1 Monat her
Antworten an  Marvin Parsons

Sorry das Quatsch! In den 70/80/90 Jahren war es einem Mann der bei BMW gearbeitet (Arbeiter) hat Alleinverdiener war und 2 Kinder hatte möglich ein Haus zu bauen oder eine schöne Wohnung zukaufen. Die Tochter ist heute Akademikerin und Ihr Mann fertigen ebenfalls. Und denen ist es nicht möglich ein Haus zu kaufen oder zu Bauen.
Vereinfacht:
Kaufwert einer Wohnung waren rund 25 Jahresmieten. Heute liegt der wert im Mittel bei 55 Jahresmieten. Soviel zu wir haben keine/geringe Inflation.

Last edited 1 Monat her by Luckey Money
Britsch
30 Tage her
Antworten an  Luckey Money

Das ist Quatsch, das stimmt so nicht. Im Übrigen Wie waren Damals die Ansprüche im Vergleich zu heute: Z.B. an Wohnraumgröße pro Person? Wie waren die Ansprüche an die Ausstattung? Wie war das damals z.B. beim Heizen / Innenraumtemperaturen im Vergleich zu Heute? Wie war das mit den VGorschriften? Um wie viel haben diese Vorschriften das Bauen verteuert? Und was die Mietkosten anbetrifft, Niemand vermietet wenn es Sich für Ihn nicht lohnt. Früher gab es für Vermiter bessere Abschreibungsmöglichkeiten, was praktisch eine Supventionierung des Staates für Mieter / Mieten bedeutete und nicht zuletzt wurden durch solche Abschreibungsmöglichkeiten mehr Mietwohnungen gebaut… Mehr

Marvin Parsons
30 Tage her
Antworten an  Luckey Money

Wenn früher sich das alle leisten konnten, warum ist die Eigentumsquote so niedrig? Dann müßten doch fast alle im Eigentum wohnen, wie in UK. Die BMWler können sich heute ein Haus oder Wohnung leisten, allerdings eine Pendelstrecke von BMW entfernt, und wenn sie sich sonst einschränken, genau wie früher. Dieses „früher war alles besser und fast kostenlos“ ist Unsinn. Damals war vieles unerschwinglich, was heute Standard ist, und der Normalverdiener hat für sein Haus sein Berufsleben lang erst angespart und dann abbezahlt. In guten Lagen sind die Preise in den letzten zehn Jahren stark gestiegen, das liegt aber an der… Mehr

Wolfgang M
1 Monat her

Mir fehlen hier Zahlen. Es werden nur Verhältnisse genannt, die sich nicht nachprüfen lassen: Ganz häufig wird die Kreditsumme genannt und nicht der Kaufpreis. Unerschwinglich heißt: Mehr als ein Viertel des Einkommens (25%) für die Finanzierung. Heute geht man von ein Drittel des Nettoeinkommens (33%) für die Miete aus. Da ist ein Viertel geradezu billig. Die Zinsen werden nicht günstiger. Die Wohnungs- und Hauspreise nicht billiger. Gegen die Inflation kann man nicht ansparen. Das war übrigens auch früher schon so, z.B. in den 80er Jahren. Man muss nicht im Eigentum in der Stadt wohnen. Das ist oft mit Pendeln verbunden.… Mehr

Schwabenwilli
1 Monat her

Meine Cousine ist Steuerberaterin. Sie bekommt mit wie exorbitant sich normale Arbeitnehmer verschulden um noch an Wohneigentum zu gelangen. Andre europäische Länder haben diese Erfahrung schon gemacht das fängt an das nicht genug Wohnraum zum Mieten vorhanden ist, also wird Eigentum erhöhten Preisen erworben, das geht solange gut wie die Wirtschaft läuft kommt eine mehr oder weniger große Krise verkaufen die Banken die Immobilien den Leuten unter dem Hintern weg, gleichzeitig sind durch die Krise aber die Immobilienpreise gefallen das heißt durch den Verkauf kann gar nicht mehr der volle Kredit bedient worden mit der Konsequenz Abstieg in die Armut.… Mehr

Peter Mueller
1 Monat her

Da bin ich aber froh, mir noch vor wenigen Jahren ein charmantes Gründerzeit-Mehrfamilienhaus samt Hof für’n Appel und ’n Ei aus’m Zwang geholt zu haben. Das Projekt ist zwar auch mit einiger Arbeit verbunden, aber: Die eingenommene Kaltmiete ist doppelt so hoch wie die Kreditrate, und obendrein wohne ich auf 100 m² mietfrei. Bezaubernder kleiner Park mit altem Baumbestand und Backsteinremise in der Größe von zwei EFH inklusive. Nach 8,5 Jahren – also nächstes Jahr um diese Zeit werde ich den kleinen Kredit abbezahlt haben. Als ich neulich einen Artikel las, der die Zinsbindungsfrist von 10 Jahren thematisierte, mußte ich… Mehr

Last edited 1 Monat her by Peter Mueller
Kaenguru
1 Monat her
Antworten an  Peter Mueller

Glück gehabt. Zur Wahrheit gehört, daß ist heute nicht mehr möglich. Bei Zwangsversteigerungen sieht es heute völlig anders aus. Als Beispiel, im Jahr 2017 gab in Berlin die höchste Immobilien Preissteigerung der gesamten Welt. Die Preise haben sich in 10 Jahren vervierfacht. In anderen Deutschen Städten ist dies ähnlich, nur mit flächerer Kurve. Um das Jahr 2010 konnte man kaufen. Jetzt ist es nahezu unmöglich. Die Geldschwemme schlägt voll durch. Natürlich kann man in günstigere Regionen ohne Arbeit ziehen. Ald Renter oder H4 Bezieher kein Problem. Auch als Refugie. Durch den Königsberger Schlüssel passiert das ja auch. Es gibt keine… Mehr

Sagen was ist
1 Monat her
Antworten an  Kaenguru

Um der evtl.herablassenden Rechthaberei und -beugung dieser
sich „hummernistisch“ gebenden ehemaligen
FDJ-Sekretärin und Deutschland Besitzerin
(„nicht mehr mein Land“) vorzubeugen, ein kleiner Hinweis:

Der „hummernistisch“ sozialistische Verteilungsschlüssel zum
Vergnügen des nettosteuerzahlenden Gemeinwesens nennt sich

Königsteiner Schlüssel

Thorsten
1 Monat her

Diese Entwicklung war mit der Einführung des Euros zu erwarten. Das über Südländerschulden, Staatsfinanzierung durch EZB, eine Niedrigzinspolitik kommt, die zu steigenden Vermögens- und Immobilienpreisen führt, war jedem klar, der in Volkswirtschaftslehre nicht beide Semester im Grundstudium geschwänzt hat.
Da eine europaweite Vermögensabgabe oder Zwangshyptothek nicht vermittelbar ist, wird es in einer ewigen Stagflation bleiben, bis irgendwann ein massiver Schock kommt und das marode Kartenhaus zusammenfällt.
„Geiefert wie Bestellt“ – der Wähler will es halt so …

Schwabenwilli
1 Monat her
Antworten an  Thorsten

Der Wähler bzw die Wählerin, wählt Macron weil er gut aussieht, wählt Merkel weil wer soll es sonst machen?………..Die wenigsten wählen nach Verstand sondern aus dem Bauch heraus.

Der Ketzer
1 Monat her
Antworten an  Thorsten

Wir haben noch rechtzeitig vor der Euro-Einführung die Kurve gekriegt und alles in DM bezahlen können. Der Preisanstieg begann schon im Jahr nach dem Einzug (2001).

Sonny
1 Monat her

Alles, was in den letzten zwanzig Jahren passiert ist, offenbart in Wirklichkeit nur eines:
Die Rückführung der europäischen Länder in mittelalterliche Zustände, in denen es Lehnsherren (Politiker, Reiche und Superreiche) vergönnt ist, ein höchst angenehmes Leben auf Kosten ihrer Lehnssklaven zu führen, die sich krumm buckeln müssen und niemals einen grünen Zweig erreichen werden.

country boy
1 Monat her
Antworten an  Sonny

Und damit es den Lehnssklaven nicht zu wohl wird, werden ständig neue Einwanderer ins Land geholt. Diese Einwanderer sorgen dafür, dass die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt nicht geringer wird. Die Grünen, die sich früher mal für den Erhalt unserer Landschaft ausgesprochen haben, sorgen dafür, dass ein Wohngebiet nach dem anderen erschlossen werden muss, damit die Einwanderer untergebracht werden können.

Der Ketzer
1 Monat her
Antworten an  country boy

Da stimme ich Ihnen 100prozentig zu.