Was am Wohnungsmarkt schief läuft

Zu viele teure Wohnungen, zu wenige preiswerte – es wird höchste Zeit, diesen Zustand zu ändern. Doch das ist illusorisch. Sogar der Staat hilft nicht nur mit, dass es so bleibt, sondern bläst die Blase kräftig auf und kassiert ab.

Erst vor drei Wochen schrieb ich hier über Immobilien-Illusionen. Warum heute schon wieder? Emotionsbedingt, weil ich am Wochenende durch das Frankfurter Ostend gegangen bin – aber Ähnliches ist auch in anderen deutschen Großstädten beobachten:  Neubauprojekte, die in den vergangenen Monaten wie Pilze aus dem Boden geschossen sind, und zwar in ganz unterschiedlichen Lagen – auch das ist typisch: rund um den schicken Neubau der Europäischen Zentralbank, zum Teil direkt an der extrem frequentierten Sonnemannstraße, um den schmuddeligen Ostbahnhof und um noch manch anderen fragwürdigen Standort herum. Da ist die Spekulation offenbar schon voll in Gang – kein Einzelfall, denn bundesweit stürzen sich Projektentwickler und Bauträger auf Grundstücke in den deutschen Metropolen, als gäbe es kein Morgen mehr. Derweil strömen Flüchtlinge nach Deutschland, die sich – ebenso wie bereits viele Deutsche – keine teuren Wohnungen leisten können.

Rational statt emotional betrachtet: 2016, spätestens 2017 wird es zum Überhang an neuen Wohnungen kommen, die kaum noch jemand bezahlen kann. Sozialer Wohnungsbau? Findet bestenfalls in Lippenbekenntnissen heuchelnder Politiker statt. Nicht allein Frankfurt hat ein Überhang- und Preisproblem, auch München, Hamburg, Stuttgart, Köln, Düsseldorf und wahrscheinlich Berlin.

Übrigens zahlt die Stadt Köln für Flüchtlings-Wohnungen, da Lager und Zelte überfüllt sind, 15 € pro Quadratmeter. Die Sozialdezernentin, die für Grüne und CDU für das Amt des Oberbürgermeisters in`s Rennen geht, will das nicht veröffentlichen – sie fürchtet Ärger. Dabei beschreibt auch diese Zahl nur, wohin die Reise geht.

Zu viele teure Wohnungen, zu wenige preiswerte

Die Bundeshauptstadt hatte bislang großen Nachholbedarf, doch mittlerweile herrschen dort ähnliche Verhältnisse wie in den übrigen Metropolen: Die Preise sind in die Höhe geschossen, das Angebot nimmt zu. Das lässt sich ganz einfach an den Daten vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg ablesen. Demzufolge wurden allein in der ersten Hälfte dieses Jahres 8488 Neubauwohnungen genehmigt (der Großteil entfiel auf Mehrfamilienhäuser), das sind 6,7 Prozent mehr als im selben Zeitraum des Vorjahres, Aus- und Umbauten bestehender Häuser nicht inbegriffen.
Der Genehmigung folgt bekanntlich der Bau, sodass in absehbarer Zukunft mit Überkapazitäten an überteuerten Wohnungen zu rechnen ist. Das gilt für alle Metropolen gleichermaßen, für Universitätsstädte ebenfalls. Die umstrittene Mietpreisbremse ist inzwischen mehr ein Fall für überforderte Richter als für einen realistischen Ausgleich von Angebot und Nachfrage. Das zu erwartende Überangebot an teuren Wohnungen geht konform mit dem Mangel an preiswerten.

Wertsteigerung war gestern

Um nochmals auf Frankfurt zurückzukommen: Die Stadt am Main glänzt unter den deutschen Metropolen mit dem höchsten Preisanstieg für Eigentumswohnungen, hat die Firma F+B Forschung und Beratung ermittelt. Das ist nur allzu konsequent. Denn abgesehen davon, dass die Stadt mit dem größten deutschen Flughafen, mit der expandierenden Messe, mit der Europäischen Zentralbank und – immer noch – mit dem Bankenviertel lukrative Arbeitsplätze bietet, hat sie auch noch den Zuschlag für die Bankenaufsicht erhalten. Das bringt weitere stabile Arbeitsplätze, rechtfertigt jedoch nicht den Wildwuchs an Neubauten, der sich fast über ganz Frankfurt erstreckt.

Mit Immobilien verbinden die meisten Bundesbürger immer noch gern Begriffe wie Wertsteigerung oder zumindest Stabilität, Betongold und Schutz vor Inflation. Die einen, weil sie in den 50er bis 70er Jahren nur steigende Preise kannten, andere, weil sie zu Beginn der 90er Jahre dank steuerlicher Sonderabschreibung Ost eine goldene Nase verdienten, wieder andere, weil sie am aktuellen Immobilienboom klotzig partizipieren oder sich das zumindest einbilden. Dass vieles Illusion bleibt, stellt sich leider erst im Nachhinein heraus.

Die Grunderwerbsteuer wurde 26 Mal erhöht

Nehmen wir einfach einen Eigennutzer und einen Vermieter. Der erste bindet sich in der Regel einen Klotz ans Bein (außer er besitzt noch viel sonstiges Vermögen), der für das berufliche Weiterkommen an anderen Orten äußerst hinderlich sein kann. Der zweite macht sich etwas vor, indem er 3 bis 4 Prozent Mietrendite für lukrativ hält, weil Ersparnisse auf dem Tages- oder Festgeldkonto bestenfalls die Hälfte bringen. Abgesehen davon können Mieter Schwierigkeiten bereiten, die vor allem Immobilien-Novizen überraschen, von der permanenten Quengelei über undichte Fenster und Straßenlärm bis zur Mietminderung und – im schlimmsten Fall – zum Mietnomadentum.

Wer heute ein Haus oder eine Wohnung kauft, wird erst mal geschröpft, und zwar mittels Grunderwerbsteuer, die bis zu 6,5 Prozent vom Kaufpreis betragen kann, wie beispielsweise in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein. Es handelt sich um eine Ländersteuer, und es gibt bereits Versuche, sie weiter zu erhöhen. Als Begründung müssen unter anderem die nach Deutschland einströmenden Flüchtlinge herhalten. Jedenfalls hat die Steuer allein im ersten Halbjahr 2015 einen neuen Rekord gebracht: 5,3 Milliarden Euro. Das Statistische Bundesamt erwartet fürs ganze Jahr über 10 Milliarden Euro. Interessant ist auch eine Zahl, die der Immobilienverband BFW ermittelt hat. Danach wurde die Grunderwerbsteuer in den vergangenen neun Jahren, über alle Bundesländer gerechnet, nicht weniger als 26 Mal erhöht. In Anbetracht solcher Zustände werden potenzielle Immobilienkäufer über kurz oder lang von ihrer Kaufentscheidung Abstand nehmen und damit zum Preisrückgang beitragen.

Der Kenner wohnt zur Miete

Es mangelt indes nicht gerade an Warnsignalen aus kompetenter Quelle. So hat sich die weltweit tätige Ratingagentur Moody’s zuletzt die Preise von Wohnimmobilien verschiedener Länder vorgenommen. Ergebnis: Allein während der vergangenen fünf Jahre sind sie in Deutschland um durchschnittlich 25 Prozent gestiegen. Als wichtigste Ursache gelten die niedrigen Zinsen, die so wenig zu Buche schlagen, dass sich sogar kümmerliche Mietrenditen noch rechnen. Und die Europäische Zentralbank sorgt mit ihrer expansiven Geldpolitik weiter dafür, dass Wohnimmobilien dank niedriger Zinsen weiter als Zockerobjekte missbraucht werden.

Auch die Helaba, eine Bank mit großer Immobilien-Expertise, hat sich zuletzt das Thema Wohnimmobilien und Zinsen vorgenommen. Ihre elfseitige Studie dazu ist von A bis Z eine einzige Warnung. Hier nur zwei Kostproben: „Wohnimmobilien bergen gesamtwirtschaftliche Risiken. Ihre ausgeprägten Zyklen haben, vor allem über den Kanal der Hypothekenkredite, bei den Finanzkrisen der jüngeren Vergangenheit oft eine zentrale Rolle gespielt.“ Hinzu kommt der Einfluss des Staates, wie wir ihn nicht nur bei der vielfachen Erhöhung der Grunderwerbsteuer erlebt haben, sondern zuletzt auch, wenn es darum ging, den Bauherren die Kosten der vorgeschriebenen Wärmedämmung aufs Auge zu drücken. Zum Staatseinfluss schreibt die Helaba süffisant: „Auf kaum einem anderen ‚Markt‘ sind staatliche Eingriffe und Regularien so vielfältig und einflussreich.“

Immobilien sind daher keine sichere, sondern eher eine wagemutige Anlageform, auch wenn es oft anders dargestellt wird.

Fazit: Wer bereits Immobilien besitzt, sollte darauf achten, dass sie einen nicht zu hohen Anteil am gesamten Vermögen ausmachen. Im Zweifel empfiehlt sich ein Verkauf gerade jetzt, nämlich solange es noch genug Interessenten gibt; kommt die nächste Flaute, zieht sich die Vermarktung in die Länge. Und wer noch keine Immobilien besitzt, sollte sich den Kauf gründlich überlegen. Wie heißt es doch so treffend im Branchenjargon: Der Kenner wohnt zur Miete. Einen Immobilien-Mogul wie den frechen Donald Trump natürlich ausgenommen.

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