Wohnimmobilien: Risiken und nicht nur Nebenwirkungen

Nach sieben Jahren Anstieg der Wohnimmobilienpreise wird es höchste Zeit für ein Fazit. Es fällt nicht besonders erfreulich aus, besonders nicht für Banken und Sparkassen.

Dem früheren Chef der amerikanischen Notenbank Fed, Alan Greenspan, ist der Satz zuzuschreiben: Von einer Blase kann erst dann die Rede sein, wenn sie geplatzt ist. Soll das etwa heißen, dass die seit sieben Jahren kräftig steigenden Preise deutscher Wohnimmobilien noch keine Blase bilden? Immerhin sind sie während dieser Zeit im Durchschnitt um rund 30 Prozent gestiegen. Zieht man nur die Preisentwicklung in den sieben führenden deutschen Metropolen heran, beträgt der Preisanstieg sogar mehr als 60 Prozent. Dennoch ist Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret überzeugt: „Von einer Blase kann man in Deutschland zum aktuellen Zeitpunkt nicht sprechen.“

Der Bundesbanker begründet seine These mit dem Hinweis, zunächst müssten drei Entwicklungen zusammenkommen, bevor eine Immobilienblase entstehe, „die der Finanzstabilität gefährlich werden kann“: Erstens ein Preisanstieg, der durch fundamentale Faktoren gar nicht oder nur unzureichend zu erklären sei. Zweitens ein übermäßiges Wachstum an Immobilienkrediten. Drittens die Lockerung der Standards für die Kreditvergabe durch Banken.

Spaß an der Blasenparty

Über Nummer eins kann man sich streiten; denn fundamentale Faktoren wie die Entwicklung von Konjunktur und Einkommen, das Bevölkerungswachstum oder die Höhe der Mietrenditen lassen sich nicht exakt bestimmen. Dagegen kommt man über Nummer zwei und Nummer drei der Blasenbildung schon ein gehöriges Stück näher, weil es zu Krediten umfangreiche Statistiken gibt und weil die Bankenaufsicht zusätzlich für Transparenz sorgt. Daraus geht unter anderem hervor, dass ausstehende Immobilienkredite während der vergangenen Jahre in ihrer absoluten Höhe wie auch im Verhältnis zum Einkommen der Kreditnehmer gestiegen sind. Das sollte eine Warnung sein – zumal die Bereitschaft der Kreditnehmer, sich zulasten ihres Einkommens immer höher zu verschulden, mit extrem niedrigen Zinsen einher geht.

Daraus entsteht aus Sicht der Kreditnehmer ein doppelter Anreiz, um die Blasenparty fortzusetzen. Hinzu kommt eine Unsitte, die bei steigenden Preisen stets um sich greift. An der Börse heißt es dann: Die Hausse nährt die Hausse. Am Immobilienmarkt hieß es früher: Gier frisst Hirn. Heute drückt man sich gewählter aus: Die Beleihungswerte sind gestiegen, die Zinsen verharren auf niedrigem Niveau, warum also nicht mit Krediten in die Vollen gehen? Diese Mentalität wird noch zusätzlich genährt durch Akteure, die den deutschen Immobilienmarkt immer mehr beherrschen: Jungspunde mit Erfahrungen aus sieben Jahre lang steigenden Preisen bei über drei Jahrzehnte lang im Trend sinkenden Zinsen.

Drei fatale Alternativen

Die vor allem in der Immobilienbranche entbrannte Blasendiskussion – man denke nur an die verbalen Gefechte der Analysten von Researchhäusern wie empirica und bulwiengesa – geht an einem viel wichtigeren Thema vorbei, das Bundesbanker Dombret als „Nebenwirkungen der niedrigen Zinsen“ bezeichnet: Diese Zinsen bringen die Nachfrage nach Immobilien in Schwung, sodass deren Preise steigen und damit zu höheren Beleihungswerten führen, die dann auch die Aufnahme höherer Kredite ermöglichen. Der Krug geht so lange zum Brunnen, bis er bricht, heißt es im Volksmund. Aber wie lange ist lange? Ein Jahr? Oder zwei Jahre, weil die EZB-Präsidentschaft von Mario Draghi im Jahr 2019 ausläuft? Oder nur ein Monat? Niemand weiß es.

Angenommen, die Zinsen bleiben weiterhin am Boden. Dann sinken die Erträge der Banken und Sparkassen, im Extremfall bis zum Minus. Die Struktur ihres Geschäfts, besonders in Deutschland, tut ein Übriges dazu: Es ist überwiegend von der Zinsmarge abhängig. Was also tun? Als Alternativen bieten sich an: Erstens die Zinsbindungsfristen verlängern, um dadurch höhere Margen zu erzielen. Zweitens das Provisionsgeschäft erweitern und mehr Gebühren kassieren. Drittens höhere Risiken in Kauf nehmen.

Zwang zu höheren Risiken

Die erste Alternative ist bei der Vergabe von Immobilienkrediten weitgehend ausgeschöpft, weil die Kreditnehmer während der vergangenen Jahre immer längere Laufzeiten bevorzugt haben. So steuert zum Beispiel der Anteil der Laufzeiten von mehr als zehn Jahren im Vergleich zu den Laufzeiten aller Immobilienkredite bereits die 50-Prozent-Marke an. Die zweite Alternative ist allein schon deshalb nicht von heute auf morgen zu schaffen, weil das Provisionsgeschäft einen anderen Typus von Banker erfordert als das Zinsgeschäft und weil Gebühren bestimmte Reizschwellen nicht überschreiten dürfen. Also bleibt die dritte Alternative, und da bietet sich im Besonderen das Ausreizen der Beleihungswerte nach oben an – zumal der harte Konkurrenzkampf Banken und Sparkassen geradezu zwingt, höhere Risiken in Kauf zu nehmen.

In Anbetracht dieses Szenarios bleibt es müßig, darüber zu diskutieren, ob wir es mit einer Immobilienblase zu tun haben und wann sie platzen könnte. Viel wichtiger ist, der von Bundesbanker Dombret befürchteten Gefahr für die Finanzstabilität ins Auge zu sehen. Sie kann zwar von der Immobilienbranche ausgehen; viel wahrscheinlicher ist jedoch, dass sie von Banken und Sparkassen heraufbeschworen wird.

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„Viel wichtiger ist, der von Bundesbanker Dombret befürchteten Gefahr für
die Finanzstabilität ins Auge zu sehen. Sie kann zwar von der
Immobilienbranche ausgehen; viel …“ – Hr. M. Gburek

Seit Jahren wächst der Finanzkreislauf schneller als der Güterkreislauf, wo das Geld erwirtschaftet wird. Wer erwartet hier noch eine systemische Finanzstabilität?
Inzwischen kann die deutsche Immobilienbranche als Gefahr für die Stabilität wahrgenommen werden. Sie ist, wie alle Risiken, eine Folge und keine Ursache, wie Kreditvergeber.

Dass der Immobilienmarkt derzeit heiß läuft, kann jeder nachvollziehen, der mal die Gestehungskosten von Objekten mit deren Verkaufspreisen vergleicht. Da werden selbst auf dem Land inzwischen für eine 80qm ETW runde 300.000Euronen verlangt, und das bei Herstellungskosten mit allem drum und daran von nicht mal 1600€ pro qm, also bei 80 qm runde 128.000Euro! Wenn in den nächsten Jahren die Wirtschaft in die andere als die derzeitige Richtung läuft, nämlich Richtung Abschwung mit Entlassungen und allem was dazu gehört, werden die jetzigen Käufer solch überteuerter Immobilien ganz schnell merken, dass sie auf einmal ihre Immobilienkredite nicht mehr bezahlen können sondern… Mehr

Ich habe den Eindruck, dass sich viele Privatleute wegen Immobilienkauf verschulden. Hier in München und Starnberg, wo ich wohne, ist das ganz besonders deutlich geworden. Man baut zwar viele Wohnungen, aber in der oberen Preisklasse bis Superluxus. Für den Normalverdiener ist das wohl nichts, er muss weiterhin in das etwas preisgünstigere Umland ausweichen.
Ich denke, die Blase wird platzen, es ist nur eine Frage der Zeit. Dann kommt für die Kreditnehmern der grosse Katzenjammer.

Herr Geburek, wenn hier erstmal die Scharia sich durchgesetzt hat sind Zinsen sowieso verboten 🙂

… es ist eine Blase, was denn sonst ?
Sogar die Ackerland-Preise sind in den letzten Jahren enorm gestiegen. Ja, das Ackerland wird zum Spekulationsobjekt !
Wohin sollen die Saudis, Katharis, etc. mit Ihrem Geld ?

Selbst die Verteuerung des Ackerlandes hat mit der sogenannten Energiewende zu tun, weil nämlich Bauern, die Mais für die Blockheizkraftwerke anbauen, diesen zu wesentlich höheren Preisen verkaufen können, als ein „normaler“ Bauer sein Getreide. Und die höheren Erlöse der Maisanbauer führt dann zur Bereitschaft, mehr Land zu pachten oder zu kaufen und das zu weitaus höheren Preisen als der Getreidebauer dies könnte!

Das hat auch damit zu tun, dass Grund und Boden begrenzt, nicht vermehrbar, ist.

Anders als z.B. Geld, Aktien, Autos, …, was mehr oder minder beliebig in der Zahl erhöhbar ist.

… man kann auch Grund und Boden
(„das Land“ überhaupt) eigentlich nur mit Gold vergleichen. Beides nur begrenzt da. Die Bodenschätze nicht eingerechnet ! Also : das Land als die sicherste Kapitalanlage der Welt !

Lt. Deutscher Bundesbank: „Als Finanzstabilität (auch: Finanzsystemstabilität) wird der Zustand
bezeichnet, wenn das Finanzsystem – auch in Phasen der Anspannung oder
von Umbrüchen – in der Lage ist, seine Funktionen zu erfüllen und
Finanztransaktionen aller Art effizient und sicher abzuwickeln.“

Wie sollte das nun wieder von Banken und Sparkassen bedroht sein? Die machen doch nix anderes, als Finanztransaktionen abzuwickeln. Befürchtet der Herr GBurek, dass alle Banken und Sparkassen pleite gehen?

Schauen Sie sich doch mal die Eigenkapitalausstattung der Banken an. Wenn ein Kleinunternehmer mit einer derart mickrigen Eigenkapitalquote von seiner Bank einen Kredit für eine Finanzierung seiner Investition will, dann wird er schnell wieder nach Hause geschickt. Warum wurden wohl in den letzten Jahren still und heimlich die Hebel bewegt, Sparervermögen für die Rekapitalisierung heranziehen zu können? Ich möchte nicht wissen, welche Risiken in den Aktiva mancher Bankhäuser schlummern und was eine Wertberichtigung für das Eigenkapital bedeuten würde. Jüngstes Beispiel ist die Bremer Landesbank. Was glauben Sie, wie lange die nun „plötzlich“ aufgetretenen Wertberichtigungsbedarfe schon dort gelauert haben mögen? So… Mehr
Die Immobilienblase hat Deutschland doch längst erreicht und zwar ganz real, sie ist nur noch nicht geplatzt. Wenn Banken zu Niedrigstzinsen Immobilien finanzieren, die Anbieter exorbitante und völlig überhöhte Preise verlangen und aus Angst der Käufer vor Inflation etc. auch bekommen, dann ist klar, daß der verlangte Mietzins oder Wiederverkaufspreis dann ebenfalls völlig überhöht sein muß, damit sich die ganze Sache für den Käufer irgendwie rechnet. Ein Teufelskreis und eine Blase die spätestens dann platzt, wenn diese Mieten und Kaufpreise eben nicht erzielt werden, damit viele Finanzierungen nicht mehr bedient werden können und die Käufer ihre bezahlten Kaufpreise bei (Not)Wiederverkauf… Mehr
Vielleicht sollte man den eigentlichen Grund für die niedrigen Zinsen und die dadurch ausgelöste Risikonahme der Banken mal benennen: es ist der Euro und seine Überstülpung auf völlig verschiedene Volkswirtschaften, politisch erzwungen. Um dieses mangelhafte Konstrukt aufrechtzuerhalten und Staatspleiten in Südeuropa zu verhindern, werden die Zinsen seitens der EZB niedrig gehalten. Wer sind die Leidtragenden? Wir durch fehlende Zinserträge und gestiegene Immobilienpreise, die einen Immobilienerwerb zur Harakiri-Aktion machen. Die Zinsen werden irgendwann wieder steigen und dann werden die Immobilienpreise implodieren, Kreditnehmer pleite gehen, denn irgendwann endet auch die längste Zinsbindungsfrist, Banken dicht machen, und wir haben eine fette Finanzkrise X.0.… Mehr
Wir haben letztes Jahr gebaut. Die Baupreise sind in den letzten 10 Jahre vor allem wegen den hohen Bauauflagen gestiegen. Der Staat bzw die Grünen sind die Preistreiber Nr. 1. Man hat den Leuten mit massiver Propaganda eingeredet dass das neue Haus „energiesparend“ sein soll. Mein Mann ist auf diese Propaganda reingefallen und wollte unbedingt ein sog. Kfw 55 Hause bauen. -Alles gut und schön und vor allem unnötig teuer. Tatsächlich kostet uns der benötigte Wärmepumpenstrom nun dank vermurkster Energiewende ungefähr das doppelte als wenn wir bei der ganzen Dämmung einfach mit Gas heizen würde. Was die Bauherren heute an… Mehr
Was glauben Sie, wo der Strompreis aufschlägt, wenn alle im Elektroauto sitzen. Da wird Ihre Wärmepumpe die Euros nur so verheizen. Alle die hier reinfallen auf das ganze Energiegeschwätz sind verloren bei einer Katastrophe. Wir warten schon alle auf die CO² und Feinstaubeplosion in Italien, wenn der Vulkan ruft. Alle werden am Strom hängen und jämmerlich in ihrer aufgegebenen Selbständigkeit hängen bleiben. Keiner kommt mehr weg außerm mit dem Fahrrad. Da lob ich mir den Diesel. Ob Heizöl oder Auto. Für eine Peletheizung im deutschen Umweltwahn, werden in Russland und Kanada die Wälder abgeholzt. Nachhaltig? Pustekuchen – nur auf dem… Mehr
Wenn die Immobilienblase platzt dann werden die Banken alles dafür tun (müssen), z.B. mit Laufzeiten von 30 Jahren und 0% Tilgung, dass die Leute trotzdem irgendwie in ihren Häuschen wohnen bleiben können weil die Immobilien eben nichts mehr wert sind und sie so noch am wenigsten Verlust machen. Da mietet man dann eben als Eigentümer auf dem Papier bei der Bank. Mir ist ein Fall in Hamburg bekannt wo das genau so abläuft. Die Leute werden niemals schuldenfreies Eigentum an dem Haus haben, wohnen aber in exzellenter in einer der teuersten Städte Deutschlands. Dabei macht die Bank ihnen keine Vorschriften… Mehr
Und noch eine andere Entwicklung kann auf Immobilienbesitzer zukommen: die Möglichkeit der Beschlagnahme leerstehender Einheiten für die vermeintlich bessere gesellschaftliche Integration von Migranten (wobei „selbstverständlich“ der Immobilienbesitzer die Kosten der migrantengerechten Herrichtung trägt). Bereits jetzt gibt es Webangebote, wo — in bester Blockwartmentalität — sog. „Leerstände“ gemeldet, also „denunziert“ werden können. Wohlgemerkt: nicht unbedingt die eigene leerstehende Einheit, sondern die anderer Eigentümer. Schon jetzt denken manche über bundesweite gesetzliche Regelungen nach, inklusive Person-pro-qm-Quoten und Abgaben für „zu großen“ selbstgenutzten Wohnraum. Also, wer dann eine „zu große“ Immobilie selber bewohnt … Die einzig positive Nachricht ist, dass wir bis zur BTW… Mehr

Einquartierung 2.0! Das ist wahrscheinlich wieder ein feuchter Traum der Grünen!

Das ist alles richtig. Dennoch trifft es alle, ob Mieter oder Eigentümer gleichermaßen. Der Gedanke: „Als Mieter bin ich fein raus.“ ist trügerisch! Alles was der Staat oder das aus den Fugen geratene Finanzsystem den Eigentümern als Mühlstein um den Hals hängt geben die 1:1 an ihre Mieter weiter. Wer dann 3 Monate seine Miete nicht zahlen kann fliegt raus. Wer dann bei der nächsten Wohnung keine saubere Schufa vorweisen kann und der Vermieter womöglich rauskriegt dass die vorherige Wohnung wegen Mietrückstand gekündigt wurde, der kriegt noch nicht mal eine neue Wohnung.

War mir nicht bekannt, danke für die Ergänzung!

Inschrift auf dem Torbalken eines alten Niedersachsenhofes: „Bauen ist eine Lust, dass es so teuer ist hab´ich nicht gewusst“

„Der Staat bzw. die Grünen sind der Preistreiber Nr. 1.“ Da stimme ich Ihnen zu. Nicht nur die Energiepreise steigen ständig, auch die Kommunen langen kräftig zu. Ich habe Eigentum und wohne nun im Alter mietfrei, aber die Grundsteuern sind bei mir in den letzten 15 Jahren um das dreifache gestiegen und steigen jedes Jahr weiter. Mit allen Abgaben, Energie ,Grundsteuern, Abwasser, Schornsteifeger und Wartung der Gasheizung, auch bei steigenden Preisen , komme ich schnell auf eine zweite Miete. Egal wie man für das Alter vorsorgt, der Staat nimmt es einem schnell wieder weg. Für den Bürger ist ja Geld… Mehr
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