Es ist ein krasses Eingeständnis des Scheiterns. Mit dem sogenannten Gebäudetyp E – das E steht für einfach – präsentieren Justizministerin Stefanie Hubig und ihre Kollegin, Bauministerin Verena Hubertz, einen Offenbarungseid des deutschen Bürokratismus.

Die politische Intention hinter der Initiative der beiden Sozialdemokratinnen ist zunächst einmal löblich: Man will durch eine schlankere Regulierung die Baukosten drastisch senken. Von zehn bis 15 Prozent ist die Rede, wenn der Gebäudetyp E mit seinem ganz eigenen Regulierungskatalog zum Einsatz käme. Ansätze zur Deregulierung gibt es zu Tausenden: ob dünnere Decken, weniger Steckdosen, kein vorgeschriebener Handtuchtrockner im Bad oder unbeheizte Treppenhäuser – Bauherren wissen nur zu genau, welchen Schaden die Regulierungsarbeit der vergangenen Jahrzehnte in der deutschen Bauwirtschaft angerichtet hat. Vor allem die ewigen, zähen Planungsprozesse – langwierige Genehmigungsverfahren, umfangreiche Prüfungen, immer neue Auflagen – müssen endlich verschlankt werden, damit der am Boden liegende Bau wieder auf die Beine kommt.

Die Zahlen gehen weit auseinander. Je nach Schätzung fehlen derzeit im Bundesgebiet 600.000 bis 800.000 Wohneinheiten, manche rechnen sogar mit 1,2 Millionen. Die nicht abebbende Migrationswelle hat den mobilisierungsfähigen Bestand am Wohnungsmarkt verstopft. Wohnungswechsel werden aufgrund des fehlenden Neubaus und der hohen Kapital- und Baukosten immer schwieriger.

Ein weiterer Gebäudetyp löst die Baukrise nicht

Heute benötigt eine Familie mit Durchschnittseinkommen für den Erwerb eines Eigenheims ein Vielfaches ihres Jahreseinkommens. Der Eigenkapitalbedarf für ein Einfamilienhaus wird auf mehr als fünf Jahreshaushaltseinkommen geschätzt – in den 1980er-Jahren lag dieser Wert noch bei 3,6. Zudem steigen seit einigen Jahren die Bau- und Hypothekenzinsen im Zuge der Zinswende an den Anleihenmärkten weiter an. Es ziehen also ganz dunkle Wolken am Horizont der Bauwirtschaft auf.

Nun soll es also der Gebäudetyp E richten. Und das, nachdem die Politik vor einigen Jahren das Wohnen als neues ideologisches Schlachtfeld für sich entdeckte. Sie erinnern sich: Es muss gedämmt werden, was das Zeug hält, um das Weltklima zu retten. Dachflächen sollen begrünt, Solaranlagen installiert, Heizungen ausgetauscht und Gebäude aufwendig energetisch ertüchtigt werden. Der klimapolitische Umbau des Wohnens kennt im Grunde keine Grenzen mehr.

Man fragt sich: Weshalb wird nicht gleich das ganze Baurecht zum Gebäudetyp E deklariert? Weshalb befreit man das Land nicht von Bürokratismus, stumpfer Klimaregulierung und anderem politischen Irrsinn und überlässt das Denken den Ingenieuren? Weshalb überlässt man nicht dem Markt – dem Prozess von Angebot und Nachfrage – und den Investoren die Aufgabe, das Wohnangebot zu schaffen, das Menschen tatsächlich nachfragen und dort zu investieren, wo der Bedarf am größten ist, anstatt mit Mietendeckeln und Überregulierung die Renditeerwartungen der Investoren zu zerstören?

Es gibt neue Formulare statt ein vereinfachtes Baugesetz

Fachleute weisen auf ein Detailproblem hin: Der Gebäudetyp E setzt weder bei den Landesbauordnungen an noch beim Gebäudeenergiegesetz oder bei den kommunalen Stellplatzpflichten. Er ändert lediglich das Vertragsrecht: Bauherr und Bauunternehmen sollen künftig von den anerkannten Regeln graduell abweichen dürfen, ohne dass dies automatisch als Mangel gilt. Im Kern sind damit die anerkannten Regeln der Technik gemeint, vielfach festgeschrieben in DIN-Normen, die im Laufe der Jahre vom Branchenstandard zur faktischen Pflicht geworden sind.

Wer nach Rechtssicherheit sucht, muss die Abweichung weiterhin sorgfältig dokumentieren und Haftungsrisiken übernehmen. Ob Banken, Versicherungen oder Gutachter das politische Spiel mitspielen, ist bislang offen. Der Kern des Problems wird damit also nicht berührt: Es entsteht ein Sonderweg neben der noch immer unumstößlichen Regel. Und dieser Sonderweg bringt zunächst einmal weitere Bürokratie mit sich, das ist nun einmal so im Verwaltungshorrorkabinett Deutschland.

Grundsätzlich gilt: Schließen die Bauparteien keinen Gebäudetyp-E-Vertrag ab, gelten weiterhin die üblichen Standards. Die Regel bleibt der Normalfall, es entsteht ein scheinbarer, aber durchbürokratisierter Spielraum für Bauherren, der enorme Folgeprobleme nach sich ziehen kann. Ein Bauträger, der Hunderte Wohnungen errichtet, wird sich genau überlegen, ob er jedem einzelnen Käufer eine eigene Verzichtserklärung vorlegen kann. Der Gebäudetyp E ist damit kein Befreiungsschlag. Er ist Formularkrieg für Fortgeschrittene, der wahrscheinlich den Status quo sogar noch weiter festigt.

Die Lösung liegt nicht im Sonderweg, sondern im zügigen Rückbau der Regel. Ein simpler Standard müsste zum gesetzlichen Normalfall werden – wer nach mehr Dämmung ruft, mehr Komfort oder mehr Technik einbauen will, vereinbart und bezahlt sie mit einem individuellen Kontrakt. Dann entscheidet der Kunde über den Standard und der Investor darüber, ob sich das jeweilige Projekt noch rechnet. Bauen braucht eine realistische Marktrendite, sonst kann kein ausreichender Wohnraum mit ansprechender Qualität entstehen – ohne Mietendeckel, ohne Sonderverträge und ohne Formularkrieg. Das ist die Bedingung.

Kritik vom Branchenverband

Auch aus der Bauindustrie kommt deutliche Kritik an den Plänen der Bundesregierung. Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, bemängelt gegenüber der „Rheinischen Post“, dass mit dem Gebäudetyp E eine zusätzliche Vertragswelt geschaffen werden soll, obwohl die Branche seit Langem eine grundlegende Reform des Bauvertragsrechts fordert. Besonders problematisch findet Müller, dass der Gesetzentwurf ausdrücklich eine Abweichung vom üblichen Qualitätsstandard „nach unten“ vorsieht. Damit drohe bei Käufern der Eindruck zu entstehen, sie müssten künftig zwischen guten und schlechten Gebäuden unterscheiden. Eine solche Qualitätsdebatte hält Müller für fatal und sachlich verfehlt.

Dabei begrüßt der Branchenverband ausdrücklich, dass die Bundesregierung inzwischen selbst einräumt, wie sehr überzogene Anforderungen das Bauen verteuern. Umso schwerer wiegt die Kritik: Statt endlich die rechtliche Definition dessen zu überarbeiten, was überhaupt als übliche Beschaffenheit eines Gebäudes gilt, eröffnet die Regierung einen weiteren Sonderweg. Die Bauindustrie hofft nun auf Nachbesserungen im parlamentarischen Verfahren. Damit steht bereits zum Start der vermeintlichen Bauwende die Frage im Raum, weshalb die Bundesregierung ausgerechnet jene grundlegende Reform scheut, die das Problem an seiner Wurzel packen könnte.

Mit Blick auf die politische Situation in Berlin fragt man sich: Was hält wohl die kommende kommunistische Landesregierung vom Gebäudetyp E? E wie Enteignung?

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