Nach der Mietpreisbremse kommt jetzt die Verkaufsbremse. Die Grünen wollen die steuerfreie Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden nach zehnjähriger Haltedauer abschaffen. Das schließe eine „Gerechtigkeitslücke“.
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Gewohnt moralisch überhöht kommt er daher, der aktuelle Gesetzentwurf der Grünen: „Gesetz zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen“. Hinter der mitfühlend aufpolierten Überschrift steckt ein neuer massiver Eingriff in den Immobilienmarkt.
Und ein neuer Frontalangriff auf Wohnungseigentümer und Vermieter.
Die bisherige Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen bei nicht selbst genutzten Immobilien nach zehnjähriger Haltedauer soll fallen. Gewinne aus dem Verkauf solcher Immobilien würden dann unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
Seit Jahren greift der Staat immer öfter und immer stärker in den Wohnungsmarkt ein. Das hat nachweislich alles immer nur noch schlimmer gemacht. Aber die Lernkurve unserer politischen Klasse (nicht nur) bei diesem Thema ist null oder sogar negativ:
Die alte Medizin hat nicht gewirkt – also erhöhen wir die Dosis.
Nach Mietpreisbremse nun Verkaufsbremse
Die Grünen attackieren mit ihrem Vorstoß eines der letzten beweglichen Teile des Marktes: den Verkauf.
Die politische Klasse hat den Wohnungsmarkt 2015 mit der Mietpreisbremse faktisch zerstört. Die soll angeblich Mieter vor zu hohen Mieten schützen. Tatsächlich verknappt sie das Angebot, weil die Menschen einerseits ihre alten, mietpreisgebundenen Wohnungen nicht mehr verlassen – und weil andererseits niemand mehr Wohnungen baut, denn das lohnt sich aufgrund der Staatseingriffe schlicht nicht mehr.
Das ifo-Institut warnt ausdrücklich, dass die Mietpreisbremse die Wohnungsnot verschlimmert. Die Mieten bei Neuvermietungen liegen deutschlandweit rund 30 Prozent über den Bestandsmieten, in den sieben größten Städten sogar fast 50 Prozent darüber. Das hält die Menschen davon ab, sich eine neue Wohnung zu suchen, selbst wenn die alte zu groß ist: Denn selbst kleinere Wohnungen sind oft nicht günstiger. Die Folge: Der vorhandene Wohnraum wird immer schlechter genutzt.
Auch das Institut der deutschen Wirtschaft beschreibt die Mechanik: Mietpreisregulierungen nehmen Anreize, in Wohnungen zu investieren; Eigentümer weichen aus, etwa durch Verkauf an Selbstnutzer oder Ferienvermietung. In Ländern mit langer restriktiver Mietregulierung ist der Mietwohnungsbestand typischerweise schlechter.
Die Fakten freilich haben den Bundestag nicht davon abgehalten, die unheilvolle Mietpreisbremse bis Ende 2029 zu verlängern. Die Politik hat sehenden Auges also den Mietmarkt gekillt.
Jetzt nimmt sie sich den Kaufmarkt vor.
Die geplante neue Steuer ist nichts anderes als eine Verkaufsbremse. Wer eine vermietete Wohnung besitzt, die über Jahre im Wert gestiegen ist, verkauft künftig nicht einfach. Er rechnet, wie viel vom Verkaufserlös sich das Finanzamt greift. Je nach persönlichem Steuersatz frisst der Staat einen kräftigen Teil des Gewinns. Das Ergebnis liegt auf der Hand: Viele Eigentümer behalten ihre Immobilien. Sie warten. Sie vererben. Sie verschieben den Verkauf. Sie ziehen die Wohnung vom Markt oder gestalten um die Steuer herum.
Es gibt weniger Bewegung im Markt, nicht mehr. Gut für die, die eine Wohnung haben. Ganz schlecht für die, die eine suchen.
Neid trifft Staatsgier
Die Grünen behaupten, die Abschaffung der Steuerfreiheit erhöhe die „Mobilität von Immobilienvermögen“ und trage zur Entspannung am Wohnungsmarkt bei. Das ist derartig gaga, dass man geneigt wäre, es für einen verspäteten Aprilscherz zu halten.
Wenn der Verkauf weniger einbringt, weil man mehr beim Staat abliefern muss – dann sinkt der Anreiz zu verkaufen. So einfach ist das. Wer seine Immobilie verkaufen muss, verkauft trotzdem. Wer verkaufen kann, aber nicht muss, wartet. Doch genau diese Gruppe ist für die Bewegung im Markt entscheidend. Sie bringt Wohnungen auf den Markt, sie ermöglicht Eigentumswechsel, sie schafft Chancen für Käufer, junge Familien, Investoren, Selbstnutzer, Genossenschaften, Mittelständler.
Die Grünen sehen darin – gar nicht einmal zu Unrecht – eine zusätzliche staatliche Einnahmequelle. Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestags erwartet Mehreinnahmen in Höhe von rund sechs Milliarden Euro. Darum geht es. Es geht nicht um mehr Wohnungen. Es geht um mehr Staatseinnahmen. Der Eigentümer hat zwar das Risiko getragen, hat finanziert, instandgehalten, Zinsen gezahlt und Grundsteuer, Versicherung, Sanierung, neue Heizungsauflagen und Mietregulierung gestemmt.
Doch wenn am Ende ein Gewinn steht, steht der Staat daneben und hält die Hand auf.
Eine Wohnung ist in dieser Denkschule nicht die Grundlage bürgerlicher Unabhängigkeit, sondern eine fiskalische Reservequelle. Nebenbei können die Grünen auf die Art auch weiter ihr liebstes Feindbild bekämpfen: den Vermieter. Der grüne Gesetzentwurf spricht von einer „Privilegierung von Kapital in Form von Grund und Boden“.
Da schimmert der Ekel vor dem Eigentümer durch jede Zeile.
Der Staat verhindert den Wohnungsbau
Im vergangenen Jahr sind sagenhafte 35.700 Baugenehmigungen verfallen. Denn wenn eine Genehmigung nach zwei oder drei Jahren endlich vorliegt, haben sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen oft komplett verändert.
Noch vor kurzem hatten wir eine Nullzinsphase. Inzwischen betragen die Finanzierungskosten wieder drei bis vier Prozent. Wohnungsbauprojekte sind in der Kalkulation auf Kante genäht. Ob man für eine Investition in Höhe von mehreren hunderttausend Euro 0,5 Prozent Zinsen zahlen muss oder vier Prozent, macht sehr oft den Unterschied zwischen Rentabilität und Pleite.
Der Staat kann die Zinsen nur indirekt beeinflussen. Aber er könnte nahezu alle anderen Kosten senken. Doch er tut das Gegenteil. Die Bauwerkskosten steigen weiter, die technischen Anforderungen werden immer höher, und viele Kommunen belasten Projekte zusätzlich mit Auflagen. Tiefgaragen werden vorgeschrieben, da ist ein Stellplatz teurer als jeder Quadratmeter einer Wohnung. Bauträger müssen Straßen oder Kitas bauen. Die technischen Standards werden ständig erhöht, der Schallschutz wird verschärft, die Auflagen zur energiesparenden Dämmung. Das alles kostet zusätzlich viel, viel Geld.
Und das will kaum noch jemand ausgeben.
Im vergangenen Jahr wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamts nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das sind 18 Prozent weniger als im Vorjahr. Damit sank die Zahl der Fertigstellungen das zweite Jahr in Folge deutlich. Der Bedarf liegt viel höher. Die BBSR-Wohnungsbedarfsprognose spricht von knapp 320.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr bis 2030. Der Soziale Wohn-Monitor des Pestel-Instituts errechnet ein Wohnungsdefizit von rund 1,4 Millionen Wohnungen; um dieses Defizit bis 2030 abzubauen, nennt das Pestel-Institut gut 400.000 neue Wohnungen pro Jahr.
Das ist der Kern. Wir brauchen Wohnungen. Nicht Steuern, nicht Prüfverfahren, nicht „Gerechtigkeitslücken“-Rhetorik. Wohnungen.
Wer Wohnungsmangel wirklich bekämpfen will, senkt Baukosten, beschleunigt Genehmigungen, schafft Bauland, streicht Normen, erleichtert Dachaufstockungen, senkt die Grunderwerbsteuer, macht weniger energetische Vorgaben.
Wer Wohnungsmangel wirklich bekämpfen will, muss Eigentum stärken, statt es dauernd als Staatsfeind zu behandeln.
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Die Gerechtigkeitslücke der Grünen ist die Version des 21. Jahrhunderts, was einst die „Minenschacht-Lücke“ in Stanley Kubricks Kult-Satirefilm „Dr. Seltsam oder wie ich lernte, die Bombe zu lieben“ des Jahres 1964 war.
Da sage niemand, es gebe keinen Fortschritt.