Als CDU/CSU und SPD vor mehr als zehn Jahren die sogenannte Mietpreisbremse „zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ einführten, sprach der für das Gesetz verantwortliche Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) von einem „verdammt guten Tag“ für die Mieter. Seitdem wurde die Mietpreisbremse zur vermeintlichen Verbesserung des Mieterschutzes mehrfach verschärft und im vergangenen Jahr aufgrund von Vereinbarungen im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD zum inzwischen sogar zweiten Mal verlängert – bis Ende 2029.

Irgendetwas scheint jedoch schiefgelaufen zu sein, denn vor einigen Wochen erklärte die nun für die Mietpreisbremse zuständige SPD-Bundesjustizministerin Stefanie Hubig, dass es trotz allem zu einer „Mietenexplosion“ gekommen sei.

Um diese in den Griff zu bekommen hat sich die Bundesregierung inzwischen auf einen Gesetzesentwurf zur erneuten Verschärfung der Mietpreisbremse geeinigt. Durch „passgenaue Maßnahmen“, so die für das Gesetz verantwortliche Bundesministerin, sollen bisher legale Umgehungen der Mietpreisbremse stärker unterbunden werden, indem Kurzzeitvermietung eingeschränkt und die Vermietung möblierter Wohnungen durch die Festlegung von Möblierungszuschlägen stärker reguliert wird. Außerdem soll der Anstieg von Indexmieten, die an den Anstieg der Verbraucherpreise gekoppelt sind, gedämpft werden. Bei einer jährlichen Inflationsrate von mehr als drei Prozent darf dieser Verbraucherpreisanstieg zukünftig nur zur Hälfte an die Mieter weitergeben werden.

Mietpreisbremse spaltet den Mietmarkt

Mit ihrer Gesetzesinitiative reagiert Hubig auf den in angespannten Wohnungsmärkten stetig größer werdendem Wohnraummangel, der sich auf immer mehr Städte und Landkreise ausweitet. Inzwischen fehlen bundesweit 1,4 Millionen Wohnungen, was sich seit Einführung der Mietpreisbremse 2015 in rasant steigenden Mieten bei Neuvermietung niederschlägt. Indikativ für die Mieten bei Neuvermietung sind die sogenannten Angebotsmieten. Noch vor Einführung der Mietpreisbremse waren diese in 37 Städten und Regionen, darunter den 30 bevölkerungsreichsten Städten Deutschlands, um 2,5 Prozent pro Jahr gestiegen.

Nach Einführung der Mietpreisbremse entwickelte sich ein spürbarer Preisschub. Seitdem sind die Angebotsmieten um durchschnittlich sogar 4,5 Prozent pro Jahr gestiegen und damit weit stärker als die Verbraucherpreise. Mittlerweile liegen die Angebotsmieten in den insgesamt 37 Städten und Regionen im Durchschnitt etwa 50 Prozent höher als im Jahr 2015. In besonders stark regulierten Mietmärkten wie München und Berlin sind es sogar 70 Prozent.

In München haben die Mieten bei Neuvermietung mittlerweile durchschnittlich 23 Euro pro Quadratmeter erreicht. Berlin folgt mit deutlichem Abstand, liegt jedoch aufgrund des starken Preisanstiegs der vergangenen Jahre nun auf dem gleichen Niveau wie Hamburg, Köln, Stuttgart, Düsseldorf und Frankfurt am Main. Dort müssen bei Neuvermietung im Durchschnitt zwischen 15 bis 18 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter gezahlt werden.

Dieser rasante Anstieg ist durch die Mietpreisbremse verursacht, denn sie spaltet den Wohnungsmarkt in zwei Segmente mit unterschiedlichen Preisbildungsmechanismen. Im weitaus größten Segment bestimmt die Mietpreisbremse die Miethöhe. Denn das Bundesgesetz erlaubt es den Bundesländern, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen die Wohnungsmiete grundsätzlich nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Dieser Mietendeckel hat – so die allgemeine Einschätzung von Ökonomen – in diesem Marktsegment tatsächlich zu einem gedämpften Anstieg der Mieten beigetragen, da sich Vermieter überwiegend an diese Regulierung halten.

Die mietpreisbremsende Wirkung des Mietendeckels zeigt sich auch darin, dass die Kaltmieten seit Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 im Bundesdurchschnitt nur um etwa 20 Prozent gestiegen sind, während die Verbraucherpreise in diesem Zeitraum sogar um fast 30 Prozent zugelegt haben. Da die nominalen Löhne, Gehälter und Renten in den vergangenen zehn Jahren in etwa mit der Inflation mitgehalten haben, müssen die Bundesbürger heute im Durchschnitt einen sogar geringeren Anteil ihres Einkommens auf die Kaltmiete verwenden als damals. Von dieser günstigen Mietenentwicklung profitieren vor allem Mieter von Wohnungen, die unter die Mietpreisbremse fallen sowie Mieter in Regionen mit einem Überangebot an Wohnungen.

Während demnach die große Masse der Mieter in Deutschland vor stark steigenden Mieten weitgehend geschützt ist, gibt es ein zweites durch die Mietpreisbremse geschaffenes Segment mit freier Mietpreisgestaltung. Denn um den Bau neuer Wohnungen möglichst nicht zu beeinträchtigen, wurden Wohnungen, die seit dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden, von der Mietpreisbremse ausgenommen. Um zudem Wohnungsmodernisierungen für Vermieter attraktiv zu halten, fällt zumindest die Erstvermietung umfassend modernisierter Wohnungen nicht unter die Mietpreisbremse. Außerdem gibt es einen gesetzlichen Bestandsschutz für Mieten, die mehr als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern die Miete bereits vor Einführung der Mietpreisbremse diese Höhe erreicht hatte.

Lock-in-Effekt verstärkt Wohnraummangel

Infolge des Wohnungsmangels und des durch die Mietpreisbremse gespaltenen Mietmarktes liegen die Mieten bei Neuvermietung deutschlandweit inzwischen rund 30 Prozent über dem Niveau der Bestandsmieten. In den attraktivsten Großstädten hat sich die Preisschere noch weiter geöffnet, auf mittlerweile 50 Prozent und sogar darüber hinaus. In angespannten Wohnungsmärkten mit Mietpreisbremse verbleiben die Mieter daher immer öfter in ihrer Wohnung, auch wenn diese nicht mehr ihrer aktuellen Lebenssituation entspricht. Bei einem Umzug müssten sie – sofern sie keine mietpreisgedeckelte Wohnung finden – für eine vergleichbare Wohnung eine wesentlich höhere Miete zahlen – das gilt in aller Regel selbst bei einem Wechsel in eine kleinere Wohnung.

Aufgrund des derart eingefrorenen Mietmarkts leben immer mehr Familien in beengten Wohnverhältnissen oder müssen in Regionen mit günstigeren Wohnungen ausweichen. Beim Auszug der Kinder oder im Alter werden Wohnraumwechsel ebenso vermieden wie bei einem Arbeitsplatzwechsel. Auch die Mobilität von Arbeitskräften wird geschwächt, da bessere Verdienstmöglichkeiten die steigenden Mietkosten oft nicht ausgleichen können. Daher nimmt der Anteil der Langzeitmieter in den größten deutschen Städten seit Mitte der 2000er Jahre kontinuierlich zu und Umzüge innerhalb von Städten finden immer weniger statt. Dieser sogenannte Lock-in-Effekt führt zur Fehlbelegung von Wohnraum und hat zur Folge, dass das Wohnungsangebot in den von Wohnraummangel betroffenen Regionen noch weiter zurückgeht.

Hubig befeuert „Mietenexplosion“

Die unausweichliche Folge des immer weiter zunehmenden Wohnungsmangels ist die von Hubig identifizierte „Mietenexplosion“. Da ein nur sehr kleiner Teil der Mietwohnungen nicht durch die Mietpreisbremse gedeckelt ist, steht dieses extrem geringe Mietangebot einer gigantischen Nachfrage all derer gegenüber, denen es nicht gelingt, eine der wenigen freiwerdenden mietpreisgedeckelten Wohnungen zu ergattern. Nur die Höchstbietenden haben in diesem Segment eine Chance auf eine der wenigen Wohnungen.

Die nun von Hubig vorgesehenen gesetzlichen Einschränkungen bei Kurzzeitvermietungen sowie bei der Vermietung möblierter Wohnungen dürften zwar die Möglichkeiten einiger Glücksritter mindern, auf diesem Weg die Mietpreisbremse zu umgehen, im Ergebnis wird jedoch das Wohnungsangebot in diesem Segment durch den Wegfall entsprechender Wohnungen noch weiter reduziert. Das wird die Mieten in dem nicht preisgedeckelten Segment des Wohnungsmarktes absehbar in noch astronomischere und für die große Masse der Mieter unerschwingliche Höhen treiben.

Die Mietpreisbremse hat zu der paradoxen Situation geführt, dass die Angebotsmieten in vielen angespannten Wohnungsmärkten längst ein Niveau erreicht haben, bei dem der private Wohnungsbau rentabel ist, der Neubau aber dennoch immer weiter einbricht. Das liegt daran, dass die hohen Angebotsmieten im Kern die Folge politischer Regulierung sind, also nicht das Ergebnis eines funktionierenden, sondern eines dysfunktionalen Mietmarktes. Investoren müssen fürchten, dass dieses Mietniveau durch erneute politische Eingriffe stark verändert wird und sich daher keine stabile Rendite erzielen lässt. Die von Hubig auf den Weg gebrachte Gesetzesänderung heizt die Regulierungsspirale erneut an, denn die weitere Verknappung des Mietangebots dürfte die von ihr gegeißelte „Mietenexplosion“ nochmals antreiben. Die Rufe nach härterer Mietenregulierung bis hin zu einem generellen Mietendeckel oder gar der Enteignung von Vermietern, wie längst von einigen Parteien gefordert, werden dann noch lauter werden.

Schon die Ampelregierung hatte unter Federführung des ehemaligen Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) eine drastische Verschärfung der Mietpreisbremse beabsichtigt, bei der neugebaute Wohnungen bis zum Baujahr 2019 nachträglich der Mietpreisbremse unterworfen worden wären. Dazu kam es zwar aufgrund des Zusammenbruchs der Ampelkoalition nicht mehr; gleichwohl hat die amtierende SPD-Bundesjustizministerin diese Verschärfung ebenfalls in ihre aktuelle Gesetzesvorlage übernehmen wollen, konnte sich damit jedoch innerhalb der Koalition bisher nicht durchsetzen. Vermieter und potenzielle Investoren können offenbar davon ausgehen, dass immer umfassender und willkürlicher in ihre Eigentumsrechte eingegriffen wird.

Obwohl die Mietpreisbremse exorbitante Angebots- und Neuvertragsmieten versursacht, die selbst bei neugebauten Wohnungen eine hohe Rendite abwerfen würden, löst dies keinen Boom im Mietwohnungsbau aus. Denn Investoren gehen davon aus, dass die der Mietpreisbremse zugrundeliegende Stoßrichtung – nämlich die Versorgung mit günstigerem Wohnraum durch die weitgehende Aushebelung des freien Wohnungsmarkts zu erreichen – immer vehementer verfolgt wird. Der längst krasse und weiter zunehmende Wohnungsmangel sowie die an Mietwucher grenzenden Angebots- und Neuvertragsmieten gelten den Befürwortern der Mietpreisbremse nicht etwa als Ergebnis ungeeigneter politischer Regulierung, sondern als Beleg, dass marktwirtschaftliche Prinzipien nicht geeignet seien, um für erschwinglichen Wohnraum zu sorgen. In diesem Duktus fordert die SPD im Zuge des von Hubig initiierten Gesetzgebungsverfahrens nun die Einführung von Öffnungsklauseln, mit denen die Bundesländer einen generellen Mietendeckel und feste Mietobergrenzen beschließen können.

Mietpreisbremse blockiert den Wohnungsbau

Die Mietpreisbremse hat dazu geführt, dass sich die Mieten der ihr unterworfenen Wohnungen immer weiter von der wirtschaftlichen Realität entfernt haben. Denn obwohl die Wohnungsmieten seit 2015 im Bundesdurchschnitt nur um etwa 20 Prozent gestiegen sind, haben sich die Baukosten für Wohnungen seitdem glatt verdoppelt. Ähnlich stark sind die Grundstücks- und Immobilienpreise gestiegen. Wegen dieses gewaltigen Preisanstiegs ist der Wohnungsbau heute erst ab Mietpreisen von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter rentabel, in begehrteren Wohnlagen müssen wegen der oft wesentlich höheren Grundstückspreise noch deutlich höhere Mieten angesetzt werden. Die in den Mietspiegeln angespannter Wohnungsmärkte ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmieten für Wohnungen, die mit diesen Neubauwohnungen qualitativ vergleichbar sind, liegen jedoch deutlich darunter. In Berlin liegen diese Vergleichsmieten oft unter 10 Euro pro Quadratmeter.

Aufgrund der enorm gestiegenen Diskrepanz zwischen Bau- und Grundstückspreisen einerseits und Mieten andererseits ist weder der Mietwohnungsbau attraktiv noch der Bau selbstgenutzter Wohnungen und Häuser. Sogar Gutverdiener und Vermögende haben in Anbetracht relativ günstiger Bestandsmieten in angespannten Wohnungsmärkten und gigantischer Bau- und Grundstückspreisen wenig Anreiz, in ein Eigenheim zu wechseln und dringend benötigten Mietwohnraum freizumachen.

Infolgedessen kollabiert der Wohnungsbau trotz des immer größerem Wohnungsmangels. Nachdem Mitte der 1990er Jahre noch bis zu 600.000 Wohnungen pro Jahr gebaut wurden, kommen die Fertigstellungen seit Anfang der 2010er Jahre nicht mehr über 300.000 pro Jahr hinaus. Zwar hatte die SPD-geführte Ampelkoalition den Bau von jährlich 400.000 Wohnungen versprochen und auch die amtierende Bundesregierung hat diverse Maßnahmen zur Belebung des Wohnungsbaus angekündigt. Dennoch bricht der Wohnungsbau seit 2020 immer weiter ein, so dass im vergangenen Jahr nur noch etwa 200.000 Wohnungen fertiggestellt wurden. Da die jährlichen Wohnungsbaugenehmigungen ebenfalls stark sinken und weit unter 200.000 pro Jahr liegen, dürfte es auf absehbare Zeit weiter abwärts gehen.

Indessen haben sich vor allem die großen Städte in Deutschland seit Anfang der 2010er Jahre zu wahren Beschäftigungsmagneten entwickelt. Während die vor allem außerhalb der großen Städte angesiedelten Industrieunternehmen verstärkt Arbeitsplätze abbauen und die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung in ländlichen Regionen kaum zunimmt, hat sie in den sieben größten deutschen Städten (ohne Leipzig) in den vergangenen zehn Jahren um fast 30 Prozent zugenommen. Obwohl die Wohnungsnachfrage steigt, bricht der Wohnungsbau ein und das Defizit von inzwischen 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen in Deutschland wird dadurch immer größer.

Der zur Überwindung des Wohnungsmangels erforderliche Wohnungsbau wird jedoch durch die Mietpreisbremse blockiert. Denn sie hat einen gespaltenen und durch immer mehr politische Eingriffe völlig dysfunktionalen Mietmarkt geschaffen, der weder für Mieter noch für Vermieter einen verlässlichen und kalkulierbaren Mietpreis abbildet. Für Mieter sind notwendige Wohnungswechsel wegen der dann oft krass steigenden Mieten ein hochriskantes Unterfangen und nicht selten sogar eine existenzielle Bedrohung. Investoren können hingegen nicht davon ausgehen, dass die seit Jahren explosionsartig gestiegen Angebots- und Neuvertragsmieten dauerhaft Bestand haben. Daher müssen sie mit langfristig erzielbaren Mieten kalkulieren, die eher auf dem Niveau ortsüblicher Vergleichsmieten liegen. Da jedoch die gesamten Kosten zum Bau neuer Wohnungen in den vergangenen gut zehn Jahren so drastisch gestiegen sind, liegen die Mieten, die mit diesen Wohnungen erzielbar sein müssten, weit oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten, die in etwa dem Referenzniveau für langfristig sicher erzielbare Mieten entsprechen.

Restrukturierung des Wohnungsmarktes

Zur Überwindung des Wohnraummangels müsste die Einsicht reifen, dass die Mietpreisbremse kontraproduktiv wirkt, so dass sie zurückgenommen werden kann. Ihre Aufhebung würde zum zügigen Kollaps der exorbitanten Angebots- und Neuvertragsmieten führen, denn viele der bisher mietpreisgedeckelten Wohnungen würden zusätzlich in diesem Marktsegment angeboten werden. Dadurch würde jedoch das Angebot der bisher durch die Mietpreisbremse gedeckelten günstigen Wohnungen zurückgehen, so dass es in angespannten Wohnungsmärkten zu allgemein steigenden Mieten käme. Entscheidend ist jedoch, dass sich Angebots- und Neuvertragsmieten einerseits und Bestandsmieten anderseits über einen Zeitraum von einigen Jahren angleichen könnten, damit sich wieder ein einheitlicher Mietmarkt mit einem für den Wohnungsbau verlässlichen Mietniveau ausbildet – exakt wie vor Einführung der Mietpreisbremse 2015.

Ob sich dieses dann einheitliche Mietenniveau stärker an das heute sehr viel höhere Bau- und Grundstückspreisniveau annähert oder ob sich die Bau- und Grundstückspreise dem heutigen, weitgehend gedeckelten Mietenniveau in angespannten Wohnungsmärkten annähern, ist im Wesentlichen eine politische Frage. Denn der massive Anstieg der Bau- und Grundstückspreise ist nicht vom Himmel gefallen, sondern eine Folge politischer und vor allem klimapolitischer Weichenstellungen der vergangen zwei Jahrzehnte.

Denn aufgrund ihrer klimapolitischen Prämissen, wonach der Pro-Kopf-Energieverbrauch durch drastische Energieeinsparungen bis zur Erreichung der Klimaneutralität massiv gesenkt werden soll und der verbleibende Energieverbrauch mit ausschließlich erneuerbarer Energie gedeckt werden soll, gelten extrem kostspielige Energieeffizienzstandards für Neubau und Sanierung. Hinzu kommt, dass der klimapolitisch verursachte Anstieg der Energiekosten generell inflationstreibend wirkt und sich bei energieintensiv hergestellten Baustoffen wie etwa Beton, Stahl und Glas extrem preistreibend auswirkt.

Auch der in Deutschland seit der Finanzkrise 2008 enorme Anstieg der Grundstücks- und Immobilienpreise ist kein Zufall, sondern eine Folge politischer Rahmensetzungen und Entscheidungen, die die Ausweisung günstiger Bauflächen in den Städten und stadtnahen Bezirken mit guter Verkehrsanbindung vereiteln. Hierzu gehören unter anderem die Nachhaltigkeitsziele, bei denen Deutschland eine drastische Senkung des Flächenverbrauchs auf Netto-Null bis 2050 anstrebt, so dass Flächenversiegelung durch neue Wohngebiete einer Entsiegelung von Wohn- und Verkehrsflächen an anderer Stelle entsprechen muss. Nicht weniger problematisch ist, dass sich Wohnungseigentümer in aller Regel sehr erfolgreich dem kommunalen Wohnungsbau widersetzen, da sie Komforteinschränkungen und Wertminderungen ihres Immobilieneigentums befürchten. Baugrundstücke und Baugenehmigungen sind zu einem knappen und immer teureren Gut geworden.

Um die Wohnungsknappheit in angespannten Wohnungsmärkten zu überwinden, wären radikale Reformen erforderlich. Durch die massive Ausweisung sehr günstigen Baulands mit erstklassiger Verkehrsanbindung und die radikale Rücknahme klimapolitischer Rahmensetzungen ließe sich eine Restrukturierung im Wohnungsmarkt einleiten. Bei stark sinkenden Bau- und Grundstückspreisen – nicht zuletzt wegen steigender Nachfrage, hohem Anbieterwettbewerb und modernen Fertigungskonzepten des seriellen Bauens – könnte die Verdoppelung der Wohnungsbaukosten der vergangenen zehn Jahren weitgehend zurückgenommen werden, da dann Mietwohnungen zu Mietpreisen von 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter auf den Wohnungsmarkt kommen könnten.

Der Zubau guter und günstiger Wohnungen würde die Mieten stark unter Druck setzen, so dass Wohnungen, die qualitativ nicht mit den Neubauwohnungen vergleichbar sind, erheblich niedrigere Mietpreise erzielen würden. Es käme zur Restrukturierung des gesamten Wohnungsbestands. Denn vor allem in großen Städten haben sich die Immobilienpreise durch die seit der Finanzkrise 2008 politisch versursachte Verknappung und Verteuerung des Neubaus bei rasant gestiegenem Wohnungsbedarf glatt verdoppelt oder gar verdreifacht, obwohl die Eigentümer in aller Regel nichts investieren mussten, um diesen Wertzuwachs zu erreichen. Immer mehr Kapital ist in Bestandsimmobilien geflossen, so dass die heutigen Immobilienpreise weit über deren zugrundeliegenden Wert getrieben wurden, anstatt die Schaffung neuen, besseren Wohnraums mittels Investitionen anzufachen.

Um möglichst günstigen Wohnraum für alle zu schaffen, müsste die Bundesregierung radikale Reformen vorantreiben. Dazu fehlt ihr jedoch nicht nur – wie bei so vielen anderen Themen – die Kraft, sondern auch die Orientierung.

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