Deutschland erstickt an Bauvorschriften. Das muss aufhören, sagt die Bundesregierung. Um das Problem zu lösen, erfindet sie – eine neue Bauvorschrift.

Justizministerin Stefanie Hubig von der SPD lobt sich genau wie ihre Parteifreundin und Bauministerin Verena Hubertz selbst: Jetzt gebe man den Bürgern die „Freiheit zurück“, auf „Schnickschnack“ zu verzichten.

Interessant. Diese Freiheit hätten die Bürger immer, wenn die Politik sie ihnen nicht wegnähme.

Mehr Regeln gegen zu viele Regeln

Bei genauerem Hinsehen zeigt sich dann auch, dass die derart bejubelte Entbürokratisierung des Bauwesens durch zusätzliche Bürokratie erreicht werden soll. Das ist ein dialektisches Kunststück, und kein kleines.

Gestrichen wird nichts. Neben das bestehende Regelwerk tritt ein weiteres: der sogenannte Gebäudetyp-E-Vertrag, eine neue Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch. Wer billiger bauen will, muss das ausdrücklich vereinbaren. „Opt-in“ nennt es das Ministerium. „Bittgesuch an den Vorschriftsstaat“ träfe es besser.

Die neue Einfachheit ist recht kompliziert. Das Bauplanungsrecht ist Bundessache – das Bauordnungsrecht dagegen ist Ländersache. Also muss zuerst geklärt werden, was die technischen Baubestimmungen des jeweiligen Bundeslandes vorschreiben. Sechzehn Länder, sechzehn Regelwerke, ein Gesetz zur „Vereinfachung“. Wo die Länder schweigen, gilt grundsätzlich wieder das „Übliche“ – also genau jene Vorschriften, vor denen Bauherren und Planer heute flüchten.

Der Gebäudetyp E bringt nicht eine Vorschrift weniger, sondern eine mehr. Keine Norm fällt. Es kommt nur ein Formular hinzu.

Selbst die Branche, die seit Jahren auf das Gesetz wartet, winkt ab. Der Immobilienverband ZIA erklärt den entscheidenden Schritt für misslungen. Die Wohnungswirtschaft nennt den Entwurf „enttäuschend und unzureichend“: Wer heute einfacher baut, trägt später im Mietrecht trotzdem das Risiko. Die Bauindustrie warnt, Käufer könnten den Eindruck haben, zwischen guten und schlechten Häusern unterscheiden zu müssen – mit allen Folgen bei Banken und Versicherungen. Kein Kreditinstitut beleiht gern ein Haus, dessen Vertrag schwarz auf weiß ein Abweichen „nach unten“ bescheinigt.

Sogar der Baurechtssenat des Bundesgerichtshofs hatte sich schon im ersten Anlauf 2024 kritisch zu dem Vorhaben geäußert. Das war ein höchst ungewöhnlicher Vorgang.

Die neuen Regeln sollen frühestens Mitte 2027 in Kraft treten. Bis dahin baut Deutschland weiter wie bisher. Also nicht.

Zurück zur Platte

Beim Gebäudetyp E soll weniger Trittschallschutz und eine niedrigere Norm-Innentemperatur erlaubt sein. Über mehrere Baurisiken muss der Bauunternehmer nicht mehr aufklären. Es ist einigermaßen rätselhaft, warum die beiden Ministerinnen ausgerechnet das als Fortschritt feiern.

Den Bürger erwarten hellhörige Wände, kühle Zimmer und serielle Fertigteile. Die DDR hatte dafür einen Namen: WBS 70. Die Platte kehrt also zurück, nur diesmal mit Klimasiegel.

Das Ganze ist deshalb ein großer Etikettenschwindel, weil die Politik das Bauen nur dort „vereinfachen“ will, wo der Bewohner den Unterschied jeden Tag spürt. Dort, wo der Staat kassiert und reguliert, wird nichts vereinfacht und auch nicht gespart.

Die wahren Kostentreiber bleiben tabu

Das Problem des deutschen Wohnungsbaus ist nicht der Trittschall. Es ist der Staat.

Seit dem Jahr 2000 sind die Neubaukosten um rund 245 Prozent gestiegen: Das haben die Bauforschungsinstitute ARGE und IFB ermittelt. Schon beim kleinen Mehrfamilienhaus gelten rund 290 Normen, allein 70 für die Energieberechnung. Hier würde ein beherzter Rückschnitt nach Kalkulation der Experten rund 1.000 Euro Ersparnis bringen. Pro Quadratmeter, versteht sich.

Und dann die Grunderwerbsteuer. Bis 2006 lag sie bundesweit bei 3,5 Prozent. Heute verlangen viele Länder 6,5 Prozent. Dazu kommen Energievorgaben, Stellplatzsatzungen, Gutachten und Auflagen. Und dann haben wir ja noch die Behörden, und die haben Zeit. Viel Zeit. Sehr viel Zeit: In Niedersachsen und Bremen brauchten die Bauämter laut einer Erhebung im Jahr 2021 in 38 Prozent der Fälle länger als ein halbes Jahr für eine Baugenehmigung. Die Landesbauordnungen sehen in der Regel nur drei Monate vor.

Und wenn die Genehmigung dann endlich da ist, wird es nicht selten noch schlimmer. Wie tief die Krise sitzt, zeigt der sogenannte Bauüberhang: 760.700 Wohnungen sind genehmigt, aber nicht fertig. Nur 307.200 davon sind überhaupt im Bau. Fast eine halbe Million Wohnungen existiert also nur auf Papier – mit Stempel, aber ohne Bagger. Hauptgrund: Die Projekte rechnen sich nicht mehr. Zu teuer, zu riskant, zu reguliert. Der Investor rechnet nach und lässt die Genehmigung im Aktenschrank verschimmeln.

Viele weitere Punkte kommen dazu – zum Beispiel Bauland, das Kommunen künstlich verknappen. Nichts davon fasst der Gebäudetyp E an. Der staatliche Kostenblock bleibt. Gespart wird am Bürger.

Denn wer soll die Mietshäuser – egal, in welcher Qualität – denn bauen?

Private Investoren rechnen. Die Koalition hat die Mietpreisbremse bis 2029 verlängert, Hubertz denkt laut über eine Ausweitung auf Neubauten nach. Wer die Rendite deckelt, bevor der erste Stein liegt, bekommt keine Wohnungen, sondern Brachen. 2025 wurden nur noch 206.600 Wohnungen fertig, so wenige wie seit 2012 nicht. Das Ifo-Institut erwartet für 2026 sogar nur rund 185.000 Einheiten. Es fehlen 1,35 Millionen Wohnungen.

Dagegen geht Schwarz-Rot jetzt also mit einem neuen Gebäudetyp vor. Selten so gelacht.

Feldzug gegen das Eigenheim

Wer verstehen will, warum diese Regierung so zielsicher an den Ursachen des Wohnungsmangels vorbeiregiert, muss nach ihrem Ziel fragen.

Das Leitbild linker Baupolitik ist nicht das Häuschen mit Garten, sondern der verdichtete Wohnblock. Der Gebäudetyp E ist auf Geschosswohnungsbau, größere Wohnungsunternehmen und serielle Bauträger zugeschnitten.

Das ist kein Zufall. 2021 erklärte der damalige Fraktionsvorsitzende der Grünen im Deutschen Bundestag das Einfamilienhaus zum ökologischen Problem: zu viel Fläche, zu viel Energie, zu viel Zersiedelung, so klagte Anton Hofreiter. Im Bezirk Hamburg-Nord vereinbarten SPD und Grüne, in neuen Bebauungsplänen keine Einfamilienhäuser mehr auszuweisen. Ein Verbot hat dort offiziell niemand gefordert. Es genügte, das Eigenheim einfach nicht mehr vorzusehen.

Das ist die Methode: nicht verbieten, sondern unmöglich machen.

Und die Methode wirkt bundesweit. Das Heizungsgesetz, das Bauministerin Hubertz mit Zähnen und Klauen verteidigte, belastete den privaten Bauherrn ebenso wie sein Nachfolger, das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Grunderwerbsteuer trifft die junge Familie beim ersten Hauskauf. Steigende Bodenpreise will Frau Hubertz mit mehr Erbpacht bremsen. Dann bleibt der Boden beim Staat, und der Bürger wird zwar zum Eigentümer eines Hauses – aber auf einem Grundstück, das ihm nicht gehört.

Eigentum wird zur Leihgabe.

Die Logik dahinter ist alt: Der Eigentümer ist unabhängig. Er braucht keinen Mietendeckel, keine städtische Wohnungsgesellschaft und kein Quartiersmanagement. Damit ist er der natürliche Gegner einer Politik, die Menschen lieber als Mieter verwaltet. Deutschland hat eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten Europas. Die Regierung tut fast nichts, um das zu ändern – aber viel, um es zu zementieren. Jetzt auch wieder in Plattenbauweise.

„E“ wie „Ende“

Der Gebäudetyp E ist das Werbeplakat für einen Etikettenschwindel.

Eine Regierung, die selbst das Bauen verteuert hat und weiter verteuert, verkauft dem Bürger den Verzicht auf Komfort als Freiheit. Steuern, Normen, Genehmigungen und Mietrecht bleiben unangetastet. Stattdessen gibt es einen neuen Sonderweg durch den Paragrafendschungel.

Das E steht für „einfach“. Gemeint ist: einfach für den Staat.

Dabei wäre ein echter Befreiungsschlag leicht möglich: Normen streichen, Grunderwerbsteuer senken, Bauland ausweisen, Mietrecht entfesseln. Nur würden dann halt auch wieder viele neue Eigenheime gebaut werden.

Und das ist eben nicht gewünscht.

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