Ein Blick auf die reale Preisentwicklung enthüllt, was sich unter der durch Geldausweitung häufig verdeckten Oberfläche tatsächlich ereignet. Im zweiten Quartal 2026 lagen die Preise nach Maßgabe des Häuserpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (GREIX) in den drei wichtigsten Marktsegmenten inflationsbereinigt klar unter dem Vorjahresniveau. Eigentumswohnungen verloren innerhalb eines Jahres real 2,1 Prozent an Wert, Einfamilienhäuser 0,7 Prozent und Mehrfamilienhäuser sogar 5,9 Prozent.

Dieses Bild ergibt sich, wenn man die durchschnittliche Inflationsrate der vergangenen Monate von 2,5 Prozent zugrunde legt, wohl wissend, dass die tatsächliche Teuerung, gemessen an der Ausweitung der Geldmenge, deutlich höher liegt. Aus dieser Erwägung ergibt sich, dass der Substanzverlust vor allem bei Mehrfamilienhäusern bereits im nominalen Bereich sichtbar geworden ist. Hier beträgt der Preisverlust bereits 3,5 Prozent.

Diese Entwicklung kommt nicht überraschend. Die deutsche Politik setzt seit Jahren auf Maßnahmen, die Renditeerwartungen bei Investoren und Bauherren in diesem Segment regelrecht zusammenschmelzen lassen. Von Katalogen der Klimaregulierung über Mietpreisdeckel bis hin zur Anwendung des CO2-Mechanismus im Baustoffbereich: Eine ganze Liste politischer Fehlentscheidungen und ideologischer Fehlsteuerungen führt dazu, dass sich Eigentümer von ihren Projekten trennen müssen.

Der deutsche Immobilienmarkt erlebte in den vergangenen Jahren eine regelrechte Achterbahnfahrt. Seit 2019 kannten die Immobilienpreise zunächst nur eine Richtung. Das Zusammenspiel aus extrem niedrigen Zinsen, der Reaktion auf die Covid-Lockdowns, expansiver Kreditvergabe und einer starken Nachfrage ließ den Immobilienmarkt einen Großteil der künstlich geschaffenen Kreditmenge absorbieren. Diese Entwicklung trieb die Preise über Jahre nach oben.

Zwischen 2020 und 2022 stieg der amtliche Häuserpreisindex für Wohnimmobilien durchschnittlich um 7,8 Prozent. Das Ende der Party kam im Jahr 2023. Am Anleihemarkt, dem Referenzmarkt für sämtliche Kreditmärkte, hatte sich die Zinswende vollzogen. Mit gestiegenen Kreditkosten und höheren Hypothekenzinsen brachen die Preise erstmals seit vielen Jahren spürbar ein.

Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes sank im Jahresdurchschnitt 2023 um 8,4 Prozent, bei bestehenden Wohnimmobilien sogar um 9,4 Prozent. Auch 2024 setzte sich die Korrektur fort. Die Preise lagen insgesamt 1,5 Prozent unter dem Vorjahr. Bei bestehenden Immobilien betrug der Rückgang 2 Prozent. Bei diesen Werten handelt es sich um nominale Preise. In einer realen Betrachtung stellt sich die Lage entsprechend deutlich schwächer dar. Die Inflation verdeckt einen Teil des tatsächlichen Vermögensverlustes. Der Immobilienmarkt bewegt sich damit durch neue Gewässer. Nicht mehr die stetig sinkenden Zinsen dominieren die Nachfrage, sondern Finanzierungskosten, sinkende Realeinkommen, politisch beeinflusste Renditeerwartungen und die schwache Lage der gesamten Ökonomie.

Verliert die Immobilie ihren Ruf als Betongold, als sicherer Hafen im Fiat-Kreditgeldsystem? Wir können konstatieren: Die Zeit des billigen Geldes ist vorbei. Die hohen Staatsschulden lassen Investoren vor Engagements zurückschrecken. Notenbanken flüchten in Edelmetalle und Gold. Es ziehen dunkle Wolken für Häuslebauer und Hauseigentümer auf. Eine Wende am Immobilienmarkt wäre auch für Politik und Bankensektor ein Schreckensszenario.

Wirken eines Tages die demografischen Faktoren in Verbindung mit dem ökonomischen Absturz des Landes, dürften die Immobilienpreise sowohl im gewerblichen als auch im privaten Bereich drastisch korrigieren. Haushalte verlieren Vermögenswerte, das Eigenkapital schmilzt, und die Banken werden bei der Kreditvergabe deutlich vorsichtiger. Kommt es darüber hinaus zu einer Insolvenzwelle, schrumpft das gesamte Kreditvolumen. Der kreditgetriebene Geldschöpfungsprozess des Fiat-Geldsystems gerät ins Stocken.

Genau dies war im Übrigen eine der Folgen der europäischen Staatsschuldenkrise vor anderthalb Jahrzehnten, weshalb die Zentralbanken die ganz großen geldpolitischen Geschütze auffuhren, um das Finanzsystem liquide zu halten. Auf dem Spiel steht schließlich auch die Finanzierung immer höherer Staatsschulden.

Sind Banken nicht mehr in der Lage, neue Kredite zu schaffen und Staatsanleihen zu erwerben, gerät das gesamte System unter Druck. Eine Immobilienkrise würde einen deflationären Sog auslösen, wie wir ihn seit Jahren in China beobachten können. Dort hatte die Kommunistische Partei den Immobilienmarkt zu einer Art keynesianischem Rettungsanker aufgebläht – zur Stabilisierung von Beschäftigung und Wachstum sowie als innenpolitisches Sedativum, um die strukturellen Schwächen der eigenen Wirtschaft zu überdecken.

Seit Jahren befindet sich der chinesische Immobilienmarkt in einem Deflationsprozess und entfaltet exakt die zuvor beschriebenen Mechanismen. Die politische Führung in Peking antwortet auf die Krisensymptome mit einer massiven Subventionierung des Exportsektors. Es ist die klassische Interventionsspirale: Die Folgen früherer Eingriffe werden mit neuen Eingriffen bekämpft – ein Muster, das Keynesianern nicht fremd sein dürfte.

Deflationäre Tendenzen am deutschen Immobilienmarkt würden allerdings kaum isoliert auftreten. Die Bevölkerung schrumpft in weiten Teilen Europas, während die Ökonomien der EU nach zwei Jahrzehnten der Degrowth-Politik zunehmend ausgezehrt erscheinen. Es spricht daher vieles dafür, dass die politische Antwort in einer massiven Ausweitung der Geld- und Kreditmenge bestehen wird. Über Hilfsprogramme, Bankenrettungen und eine immer weiter steigende Staatsnachfrage dürfte die Politik versuchen, ein System zu stabilisieren, dessen Risse von Jahr zu Jahr deutlicher hervortreten.

Die Inflation, die einer solchen Politik auf dem Fuße folgt, könnte schließlich die nächste Euro-Krise einleiten.