Der deutsche Wohnimmobilienmarkt kennt mit Blick auf die Preise derzeit nur eine Richtung: nach oben. Die Kauf- und Mietpreise in vielen Städten haben in den letzten Jahren deutlich angezogen. Wie aus dem aktuellen Property Index 2025 der Wirtschaftsberatung Deloitte hervorgeht, zählen mittlerweile mehrere deutsche Großstädte zu den teuersten Europas.

Immobilienpreise im Höhenflug: Deutschland dominiert Europas Spitze

Die Untersuchung stützt sich auf Marktdaten aus 28 europäischen Ländern sowie ergänzend aus Israel und der Türkei. Sie erlaubt damit einen europaweiten Preisvergleich über insgesamt 77 Metropolen. Mit einem Quadratmeterpreis von 13.970 Euro führt Tel Aviv das Ranking an, gefolgt von Luxemburg mit 11.074 Euro. Den dritten Platz belegt München, laut Studie mit einem Durchschnittswert von 10.800 Euro pro Quadratmeter.

Weitere deutsche Städte finden sich ebenfalls weit oben im Vergleich: In Frankfurt am Main liegt der Quadratmeterpreis im Schnitt bei 7.600 Euro, in Hamburg bei 7.300 Euro und in Berlin bei 7.200 Euro. Damit befinden sich vier deutsche Großstädte unter den elf teuersten Immobilienmärkten Europas. Eine auffällige Dominanz. Deloitte berichtet zudem von einem bundesweiten Preisanstieg bei Immobilien, der sich zuletzt abgezeichnet hat. Allein im Jahr 2024 legte der durchschnittliche Quadratmeterpreis um 2,1 Prozent zu, auf nunmehr 4.800 Euro.

Was das Beratungsunternehmen nun vorlegt, ist kein neues Phänomen. Die Preise für Neubauten in den Metropolen befinden sich seit Jahren im Höhenflug.

So haben sich die Quadratmeterpreise in München innerhalb weniger Jahre nahezu verdoppelt. Laut der Immobilienverwaltung Haus & Jetter kostete eine Neubauwohnung dort im Jahr 2016 durchschnittlich noch 6.800 Euro pro Quadratmeter.

Steigende Bürokratie und Energiekosten verteuern den Neubau

Dass die Quadratmeterpreise in Deutschland in den vergangenen Jahren derart stark angestiegen sind, ist in erster Linie auf fehlgeleitete politische Entscheidungen zurückzuführen.

Ein zentraler Belastungsfaktor ist die ausufernde Bürokratie. Die dadurch entstehenden Mehrkosten geben Bauherren letztlich an die Eigentümer weiter. Experten und Branchenverbände kritisieren seit Jahren, dass langwierige Genehmigungsverfahren, überbordende Dokumentationspflichten und ein Dschungel an Vorschriften den Neubau massiv behindern.

Eine Umfrage verschiedener Bauunternehmen durch die Bauwirtschaft Ost aus dem vergangenen Jahr bestätigt das: Für das Jahr 2024 gaben zehn von zwölf befragten Bauunternehmen an, stark oder sogar sehr stark unter bürokratischem Aufwand zu leiden. Zudem erklärten rund 60 Prozent der Firmen, aufgrund der übermäßigen Regulierung auf öffentliche Ausschreibungen verzichtet zu haben. Die überwältigende Mehrheit berichtete zudem von einem spürbaren Anstieg der Bürokratiekosten innerhalb der letzten zehn Jahre.

Laut Erhebung summierten sich die „bürokratiebedingten‟ Mehrkosten im Bausektor allein im Jahr 2023 auf 15,3 Milliarden Euro. In Ostdeutschland stiegen die diesbezüglichen Ausgaben von 2,3 Milliarden Euro im Jahr 2018 auf 3,5 Milliarden Euro im Jahr 2023.

Insbesondere die Ampelkoalition hat die Bürokratieproblematik in der Branche stark verschärft. Nach Angaben der AfD wurden während der Legislaturperiode (2021-2024) auf Bundesebene 94 neue Normen mit Informationspflichten eingeführt, gleichzeitig aber nur 19 abgeschafft. Auch bei der Umsetzung von EU-Recht wurde zusätzliche Bürokratie aufgebaut. Es wurden insgesamt zwölf EU-Normen übererfüllt und neun Normen verschärft.

Das durch die Ampel angekündigte Bürokratieentlastungsgesetz IV (BEG IV), das dazu beitragen sollte, jährlich eine Milliarde Euro einzusparen, wirkt in diesem Kontext wie reine Symbolpolitik. Es scheint eher der Besänftigung öffentlicher Kritik zu dienen, als echter Entlastung.

Unkontrollierte Migration als zusätzlicher Preistreiber

Ein weiterer zentraler Faktor, der die Immobilienpreise in die Höhe treibt, ist der Wohnraummangel – maßgeblich verursacht durch eine weitgehend unkontrollierte Zuwanderung.

Obwohl die Nachfrage nach Wohnraum durch Migration rasant steigt, bleibt das Angebot an neuen Wohnungen konstant hinter den Erwartungen zurück. Insbesondere die Ampelregierung hat ihre Neubauziele in den vergangenen Jahren krachend verfehlt. Ursprünglich hatte die Koalition angekündigt, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu errichten. 2022 wurden jedoch lediglich rund 295.300 Einheiten fertiggestellt. Im Jahr 2023 lag die Zahl bei etwa 294.000. Und 2024 wurden sogar nur noch rund 252.000 Wohnungen gebaut.

Kurz gesagt: Die stagnierende Bautätigkeit trifft auf eine stetig wachsende Nachfrage nach Wohnraum. Das Ergebnis ist ein struktureller Nachfrageüberhang, der die Mietpreise steigen lässt und zu Engpässen führt. Viele deutsche Bürger finden trotz guter Einkommen, Vermögens- und SCHUFA-Nachweisen keine passende Wohnung.

Doch wie wirkt sich dieser Mangel auf die Quadratmeterpreise aus? Die Antwort ist eindeutig: Investoren und Eigentümer kalkulieren mit höheren Renditen durch steigende Mieten und schlagen diese Erwartung direkt auf den Kaufpreis auf. Einer Studie der Unicorn Real Estate GmbH zufolge lässt ein Bevölkerungswachstum von nur einem Prozent die Preise für Eigentumswohnungen im Schnitt um 3,5 Prozent steigen. Bei Einfamilienhäusern beträgt der Anstieg rund 1,9  Prozent.

Hinzu kommt: Auch wenn viele Zuwanderer selbst keine Immobilien erwerben und primär den Mietmarkt belasten, entsteht dadurch ein Kaskadeneffekt. Der Mangel an Mietwohnungen führt dazu, dass zahlungskräftigere Bürger in teurere Lagen ausweichen oder sich zum Immobilienerwerb entschließen. Dies treibt die Preise auf dem Kaufmarkt weiter nach oben.

So wurde der Wohnungsmarkt regelrecht an die Wand gefahren – und die Wohnsituation für viele Bürger zur existenziellen Belastung gemacht.

Teure Städte sind kein Zufall

Dass vier deutsche Städte mittlerweile zu den teuersten Europas zählen, ist also kein Zufall – es ist das Resultat politischer Fehlsteuerung. Eine hemmungslose Bürokratiewut und immer neue Regulierungen haben das Bauen zum Kostengrab gemacht. Gleichzeitig steigert ungebremste Zuwanderung die Nachfrage auf einem Markt, auf dem das Angebot kollabiert.

Wer heute keinen Wohnraum mehr findet, zum Kauf oder zur Miete, bzw. sich diesen nicht mehr leisten kann, muss wissen: Es ist nicht der Markt selbst, der versagt hat – sondern die Politik, die diesen zum Einsturz gebracht hat.

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