In Berlin investieren ist wie in Venezuela investieren

In Berlin gehen die Wohnimmobilienpreise wegen des von der Linksregierung beschlossenen Mietendeckels zurück. Kommt die Zeit für Schnäppchenjäger?

Rückblick: Es gab keinen größeren Fan von Investments am Berliner Wohnungsmarkt als mich. Das war in den Jahren 1999 bis 2009. Ich habe das damals in meinen „Immobilien News der Woche“ und vielen anderen Medien geschrieben und selbst danach gehandelt. In dieser Zeit rieten die meisten Experten dringend von Wohnimmobilieninvestments in Berlin ab. Die Ratingagentur Feri sagte mir, Berlin habe bei ihren Analysen ein schlechtes Rating und die Deutsche Bank lehnte sogar die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses ab.

Als ich Anfang der 2000er Jahre trotzdem kaufte, hatte ich gute Gründe: Die Mieten stagnierten oder waren sogar rückläufig, ebenso die Kaufpreise. Insbesondere in der Zeit des Fördergebietsgesetzes (Sonder-AfA-Ost) war zuviel gebaut worden. Meine Analyse ergab damals, dass es nur eine Frage der Zeit sei, bis das Angebot zu knapp werde und sich die Preise am Berliner Immobilienmarkt an die in anderen deutschen Großstädten anpassen würden – weil immer mehr Menschen nach Berlin kommen würden, aber nichts mehr gebaut wurde. Und warum sollten die Preise in Berlin dauerhaft viel niedriger sein als in Bonn, Köln, Nürnberg oder auch Frankfurt?

Heute: Seit dem Jahr 2014 habe ich fast alle Immobilien in Berlin verkauft, heute besitze ich in der Hauptstadt nur noch etwa 20 einzelne Eigentumswohnungen, die ich auch behalte. Wenn ein Mieter mal kündigt, dann verkaufe ich die leere Wohnung, statt sie neu zu vermieten.

Zwei Gründe, die gegen den Kauf sprechen

Warum hat sich meine Meinung gewandelt?

  1. Die Preise für Immobilien sind überall in Deutschland sehr stark gestiegen, das Bewertungsniveau hatte extreme Höhen erreicht. Das ist unter anderem eine Folge der verrückten Nullzinspolitik der EZB. Ein Haus in Berlin-Charlottenburg, das ich 2009 für einen Faktor unter 12 gekauft hatte, habe ich vor etwa einem Jahr für einen Faktor von 34 verkauft. Ich gebe zu, dass ich manche Immobilien etwas zu früh verkauft habe – so etwa eine Immobilie in einer einfachen Lage in Neukölln, die ich 2004 zu einem Faktor unter sieben gekauft hatte und zehn Jahre später für einen Faktor von 24 verkaufte. Obwohl ich die Mieten kaum angehoben hatte, habe ich allein durch die Veränderung des Verkaufsmultiplikators gut verdient. Aber als antizyklischer Investor kann man zwar in der Nähe des Tiefstpunktes kaufen und in der Nähe des Höchstpunktes verkaufen, aber keiner erwischt genau den Tiefst- und den Höchstpreis.
  2. Der zweite Grund, warum ich verkauft habe und nicht mehr kaufen würde, sind die politischen Rahmenbedingungen. Diese haben sich in Deutschland in den letzten Jahren massiv verschlechtert, insbesondere durch die Mietpreisbremse. In Berlin wurde darüber hinaus fast das gesamte Stadtgebiet mit sogenannten „Milieuschutzsatzungen“ überzogen. In Milieuschutzgebieten verlieren Sie einen Großteil Ihrer Rechte als Eigentümer. Zudem hat Berlin einen Mietendeckel beschlossen, der nicht nur künftige Mieterhöhungen verbietet, sondern Vermieter zwingt, vertraglich vereinbarte Mieten zu senken. Angeblich soll das Gesetz nur fünf Jahre gelten. Wer das glaubt, muss ziemlich naiv sein. Eine Abschaffung des Mietendeckels in Berlin halte ich nur dann für möglich, wenn die FDP hier 51 Prozent erzielt – und danach sieht es derzeit nicht aus. Der Mietendeckel ist verfassungswidrig, schon weil es nicht in der Gesetzgebungsbefugnis eines Landes liegt, solche Regelungen zu treffen. Deshalb haben die Fraktionen von CDU/CSU und FDP ein abstraktes Normenkontrollverfahren beim Bundesverfassungsgericht angestrengt. Aber egal wie es ausgeht: Die Berliner Linksregierung wird ihren Kurs fortsetzen, Vermieter zu schikanieren – ganz nach dem alten Sponti-Motto: „Legal, illegal, scheißegal“.
Vorbild Venezuela

Investoren sind für die Berliner Linksregierung Feinde. Zuständig für das Wohnungswesen ist Katrin Lompscher, seit 1981 strammes SED-Mitglied. Ihre erste Amtshandlung war seinerzeit, einen ehemaligen Stasi-Mitarbeiter zum Staatssekretär zu machen, der Vorträge hielt und Bücher schrieb über das Musterland Venezuela, das Vorbild auch für die deutsche Wohnungspolitik sein solle. Er musste zwar seinen Hut nehmen, weil er seine Stasi-Tätigkeit verschwiegen hatte, arbeitete jedoch danach weiter als Berater. Die Linkspartei in Berlin unterstützt auch ein Volksbegehren zur Enteignung aller Wohnungsgesellschaften, die mehr als 3000 Wohnungen besitzen. Mietenstopp und Staatswohnungen – das waren bereits die beiden Grundbausteine der DDR-Wohnungspolitik, die gründlich gescheitert sind, aber genau an diesem Konzept hält die Linkspartei fest. Und große Teile von Grünen und SPD in Berlin sehen das ähnlich.

Durch den Mietendeckel sind die Preise für Mehrfamilienhäuser schon deutlich gesunken, teilweise um 30 Prozent. Damit sind sie aber immer noch sehr, sehr viel höher als zu dem Zeitpunkt, als ich gekauft hatte. Und die politischen Rahmenbedingungen erinnern eher an Venezuela als an einen Rechtsstaat. Wer glaubt, er könne jetzt billig kaufen, soll es versuchen. Vielleicht findet er eine Nadel im Heuhaufen, vielleicht hat er Glück und das Bundesverfassungsgericht kippt den Mietendeckel. Ich bin froh, dass ich frühzeitig gekauft und rechtzeitig verkauft habe.

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Kommentare ( 30 )

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Alexis de Tocqueville
3 Monate her

Nicht nur Berlin. Ganz Deutschland ist für Investitionen tabu. Sogar die Bayern haben endlich zum Sozialismus gefunden, man denke an die neue Begeisterung für Windmühlen, Migration oder Gendergaga in der Münchner Staatskanzlei. Da ist Mietpreisbremse und Enteignung auch nur eine Frage der Zeit.

Porcelain by Nocken-Welle
3 Monate her

*

…wenn´se mich fragen, Berlin oder Venezuela, ist die Sache doch klar:

Venezuela hat ein Durchschnittsalter von rd. 28 Jahren, die Bevölkerung von Bärlin hingegen, ist zur Hälfte über die fuffzich

– wem also -, gehört die Zukunft!?

ergo: es gibt Dinge, die können auch ‚politisch‘ nicht verändert werden….in überalterten, siechenden Gegenden investiert man in Treppenaufzüge, Rollatoren, Schnabeltassen und sogenannte Residenzen

…im Rennen liegen übrigens gerade Fahrräder mit Hilfsmotor und andere Elektrofahrzeuge.

https://webimg.secondhandapp.com/1.1/5d47f1c19383df532007fbf9

***

Verleihnix
3 Monate her

In Afghanistan ist das Durchschnittsalter sogar 16. Und wie ja jeder weiß ist das eine Topgegend für Investitionen. Aber Berlin hat seine Hausaufgaben gemacht, und arbeitet daran, Afghanistan und andere Länder mit entsprechendem „Verjüngungspotenzial“ nach Deutschland zu holen.

Ob das allerdings nachhaltiges Wirtschaften ist, darf bezweifelt werden angesichts der Tatsache, dass vorwiegend Männer geholt werden, und der Flaschenhals bei der Geburtenrate ja biologisch bedingt durch die Anzahl der Frauen in der Bevölkerung gegeben ist.

Komischerweise wurde auch noch keine Frauenquote bei Migranten gefordert. Da Ticken die Uhren der selbsternannten Gleichstellungsvertreter offenbar doch nur zweimal am Tag richtig.

Silverager
3 Monate her
Antworten an  Verleihnix

Dem Berliner Senat traue ich mittlerweile alles zu.
Wahrscheinlich ändert Berlin ja auch die Ehegesetze dahingehend, dass der durch eingewanderte männliche Flüchtlinge bestehende Männer-Überschuss dadurch gemildert werden kann, dass Berliner Frauen mehrere Männer ehelichen dürfen.
Dass sie dabei wohl jedes Jahr schwanger werden, dient der Verjüngung der Berliner Bevölkerung und ist zusätzlich als positiv zu werten.

In Brandenburg
3 Monate her

Das Problem für Berlin ist : seit 1990 hat der Senat unter diversen Regierungen alles verkauft, was er an preisgebundenen Wohnung hatte. Es gibt keine Sozialwohnungen mehr, weil der Senat alles verscherbelt hat. Und er baut auch keine neuen Sozialwohnungen. Und dafür will er dann die vorhandenen Wohnungen so sozialisieren, wie es auch die DDR ( Stalins Erben) getrieben hat. Sozialer Bundesstaat heißt : das Land Berlin selbst muss Geld in den Wohnungsbau stecken und Wohnungen zu vertretbaren Mieten anbieten. Macht es aber nicht. Statt dessen werden Vermieter drangsaliert. Auch die Wohungs baugenossenschaften steigen aus, weil sie angesichts der Neubaukosten… Mehr

Verleihnix
3 Monate her

Ich denke, dass die ganz große Zukunft in ländlichen Immobilien liegt. Preise noch akzeptabel, frische Luft und Freiheit, Home-Office kann man auch aus 1000km Entfernung machen, kein Ärger mit ungerechtfertigt eingebildeten Stadt-Schnöseln und flegelhaften Glücksrittern, und man muss nicht froh sein, dass man als Autofahrer noch gerade eben geduldet wird. Meine 2 Cent.

Uferlos
3 Monate her

Seltsamer und widersprüchlicher Berlin-Bashing Artikel. Am Anfang wird über gute Gute Geschäftte berichtet, um dann im selben Atemzug von Venezuela zu schwadronieren. Der Mietendeckel ist ein Problem, im Vorfeld dieser Maßnahme wurden aber die Mieten stark erhöht, innerhalb des rechtlich zulässigen, dadurch wurden die Mieter stärker belastet, als ohne Mietendeckel. Der Mietendeckel ist Show, kann umgangen werden, gilt nur für Bestandsmieter, und ob er überhaupt zulässig ist, wird saich noch zeigen müssen. In den Berliner Innenstadtlagen innerhalb des S-Bahnringes und in zahlreichen anderen guten Lagen wie Frohnau, Steglitz-Zehlendorf, Westend, Köpenick wird es auch zukünftig stabile Preise und annehmliche Nachbarschaften geben.… Mehr

schwarzseher
3 Monate her
Antworten an  Uferlos

In den genannten Lagen werden die wohlhabenden Bewohner freiwillig einen Sicherheitsdienst bezahlen, im restlichen Berlin werden die nicht so wohlhabenden Bewohner unfreiwillg Schutzgeld zahlen müssen.

MeHere
3 Monate her

Das Problem ist auch der unsägliche Länderfinanzausgleich – Berlin verprasst Geld für linksidiotische Experimente und muss im Prinzip nicht haushalten …. so läuft das nicht ! Spätestens dann wenn Geld knapp wird und das wird es derzeit wegen der Geldschwemme nichtGibt es ein böses Erwachen …

bkkopp
3 Monate her
Antworten an  MeHere

Die Zahler im Länderfinanzausgleich hätten die Schrauben seit vielen Jahren enger stellen können und müssen – haben sie aber nicht.

Urbanus
3 Monate her

Der Immobilien Markt ist total überhitzt, Finger weg !.

Fulbert
3 Monate her

Genau genommen waren Immobilien selten eine gute Geldanlage. Beruecksichtigt man Verwaltungs- und Erhaltungsaufwand, Finanzierungskosten und Inflation, waren Investments in soliden (!) Aktien fast immer besser und vor allem bequemer.
Ich verstehe zudem nicht so recht, was uns der Autor sagen will. Dass er alles richtig gemacht hat trotz widriger Umstände, also ein richtig cleverer Investor ist?

Hannibal Murkle
3 Monate her

Bald reicht Venezuela vom Rhein bis zur Oder:

https://www.welt.de/debatte/kommentare/article211333695/Corona-Krise-Deutschland-braucht-ein-Wirtschaftswunder.html

„… Gegen diesen beispiellosen Absturz braucht Deutschland ein neues Wirtschaftswunder …“

„… tatt die Unternehmen in dieser bedrohlichen Krise von Fesseln wie etwa dem allzu starren Arbeitszeitgesetz oder bürokratischem Ballast zu befreien, nutzt die große Koalition die Corona-Krise dazu, den staatlichen Einfluss auf das Wirtschaftsgeschehen massiv und … dauerhaft auszudehnen. …“

KorneliaJuliaKoehler
3 Monate her

In private Vermietungen sollte man innerhalb
Deutschlands gar nicht mehr investieren. Sobald das Objekt vermietet ist, ist der Vermieter im klaren Nachteil, bis hin zum nervlichen und finanziellen Ruin. Besser sind kleine Gewerbe-Objekte, aber keine Gastronomie oder Ladengeschäfte in Innenstädten. Bei gewerblichen Vermietungen ist noch eine faire Vertragsgestaltung und eine schnelle Kündigung und Räumung bei Zahlungsverzug möglich.