Das Bundeskabinett muss die für morgen geplante Verabschiedung des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GMG) erneut verschieben. Warum?

• Es gibt weiterhin keinen fertigen Referentenentwurf.
• Die Verhandlungen zwischen Bundeswirtschaftsministerium und Bauministerium sowie innerhalb der Koalitionsind noch nicht abgeschlossen.
• Die Regierung will kein verkürztes Verfahren mit verkürzten Fristen, sondern ein normales Gesetzgebungsverfahren mit Länder- und Verbändeanhörungen.

Ähnliche Verschiebungen gab es bereits mehrmals: Ursprünglich war ein Kabinettsbeschluss schon Ende Februar/Anfang März geplant, dann nach Ostern, dann Mitte April – jetzt erneut verschoben.

Nicht zuletzt ist zwischen Union und SPD strittig, wie die Heizkosten für Vermieter und Mieter beim Einbau neuer Gas- und Ölheizungen verteilt werden sollen.

Die politische Wertung vorab. Ohne die Förderung genannten Subventionen wird Vermieten und Mieten für die allermeisten Bürger finanziell untraggbar. Bis der Staat die Subventionen kürzt oder streicht, ist nur eine Frage der Zeit.

Hier Details zusammengetragen, die Mieter wie Vermieter kennen sollten. Die in jeder Zeile versteckten Bürokratiekosten sind nicht berechenbar, aber übersteigen alles, was Grüne und Rote und schwarze Grünrote sich an Klimaschutz erträumen, von dem aber nichts eintritt.

Neue Anlagen gelten automatisch als regelkonform – ein rechnerischer Nachweis ist nicht nötig (sofern sie den gesamten Wärmebedarf decken):
• Anschluss an ein Wärmenetz (Fern-/Nahwärme), das die EE-Anforderungen erfüllt oder erfüllen wird.
• Elektrisch angetriebene Wärmepumpe (Luft/Wasser, Sole/Wasser etc.).
• Stromdirektheizung (nur in Ausnahmefällen sinnvoll wegen hoher Kosten).
• Solarthermische Anlage (oder Solarthermie-Hybrid).
• Biomasseheizung (Pellets, Hackschnitzel etc.) oder Heizung mit grünem/blauem Wasserstoff (inkl. Derivate).
• Wärmepumpen-Hybridheizung (z. B. Wärmepumpe + Gas-Brennwertkessel): Wärmepumpe muss vorrangig laufen und bestimmte Leistungsanteile erfüllen.

Bei anderen Kombinationen (z. B. komplexe Hybride) muss eine berechtigte Person (Energieberater, Installateur mit entsprechender Qualifikation) per DIN V 18599 nachweisen, dass mindestens 65 % der erzeugten Wärme aus EE oder Abwärme stammen.

Ausnahmen und Übergangsregelungen
• Unzumutbare Härte: Auf Antrag bei der zuständigen Behörde möglich (z. B. bei hohem Alter, Pflegebedürftigkeit, wirtschaftlicher Unzumutbarkeit oder besonderen baulichen Gegebenheiten).
• Übergangsfristen für bestimmte Verträge: Anlagen, die vor dem 19. April 2023 bestellt wurden und bis 18. Oktober 2024 eingebaut werden, sind teilweise ausgenommen.
• Wasserstoff-Umstellung oder Wärmenetz-Ausbau: Temporär dürfen umrüstbare Gasheizungen eingebaut werden, wenn der Netzbetreiber einen verbindlichen Ausbauplan vorlegt.
• Gebrauchte Heizungen: In engen Grenzen für Übergangszeiten erlaubt.
• Einzelraum- oder Etagenheizungen: Teilweise eigene Regeln mit steigenden EE-Anteilen bis 2040.

Praktische Konsequenzen und aktuelle Lage (Stand April 2026)
• Die Regel soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen beschleunigen, ohne fossile Heizungen komplett zu verbieten (Hybride sind möglich).
• Kritiker sehen hohe Kosten und Planungsunsicherheit für Eigentümer; Befürworter betonen den Klimaschutzbeitrag.
• Wichtig für den Kontext des GMG: Die schwarz-rote Bundesregierung plant mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) die Streichung der starren 65-Prozent-Regel. Stattdessen soll mehr Technologieoffenheit kommen (u. a. Bio-Treppe für grüne Gase). Da das GMG jedoch gerade erneut verschoben wurde, gilt weiterhin das bestehende GEG mit der 65-Prozent-Regel.

Bei der Installation einer neuen Gas- oder Ölheizung in einer Mietwohnung (oder einem Mietshaus) gelten klare Regeln zur Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter. Diese basieren derzeit noch auf dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der Heizkostenverordnung (HeizKV). Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ist noch nicht verabschiedet (Stand 21. April 2026), daher ändert sich nichts an den aktuellen Vorschriften.

Es gibt zwei grundsätzlich unterschiedliche Kostenarten:

1. Einbaukosten (Investitions- / Modernisierungskosten)
Der Vermieter trägt zunächst die vollen Kosten für den Einbau (ca. 6.000–20.000 € für eine Gasheizung im Einfamilienhaus/Mietshaus, je nach Größe). Er darf jedoch einen Teil dauerhaft auf die Mieter umlegen – über eine Modernisierungsumlage (Mieterhöhung). Das ist keine direkte „Rechnung“ an den Mieter, sondern eine dauerhafte Erhöhung der Kaltmiete.

Wie viel darf der Vermieter umlegen?
• Grundsätzlich 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete (§ 559 BGB).
Beispiel: Bei 20.000 € Modernisierungskosten für die Wohnung → 1.600 € mehr Jahresmiete → ca. 133 € mehr Kaltmiete pro Monat (anteilig nach Wohnfläche).
• Bei Inanspruchnahme öffentlicher Förderung (z. B. BEG-Förderung) und GEG-konformer Heizung: 10 % (§ 559e BGB). Fördermittel müssen aber vorher abgezogen werden.
• Zusätzlicher Abzug: 15 % der Kosten pauschal für „ersparte Erhaltungskosten“ (Instandhaltung, die durch die neue Anlage wegfällt).
• Spezielle Kappungsgrenze bei Heizungsmodernisierung: Die Mieterhöhung ist auf maximal 0,50 € pro m² Wohnfläche und Monat begrenzt (gilt für 6 Jahre). Das schützt Mieter vor zu hohen Sprüngen.

Wichtig bei Gas-/Ölheizungen:
• Nur der Modernisierungsanteil (Verbesserung gegenüber einer vergleichbaren alten Anlage) darf umgelegt werden – nicht der reine Reparatur-/Erhaltungsanteil.
• Der Einbau muss eine energetische Modernisierung sein (§ 555b Nr. 1a BGB i. V. m. § 71 GEG). Reine fossile Gas-/Ölheizungen sind derzeit nur unter engen Voraussetzungen (z. B. Hybrid, Beratungspflicht, später Bio-Anteil ab 2029) erlaubt.
Die Kosten werden anteilig nach Wohnfläche auf die einzelnen Mieter verteilt.

2. Laufende Heizkosten (Betriebskosten)
Diese werden fast vollständig auf die Mieter umgelegt – das ist der größte praktische Kostenanteil für Mieter.
Regelung nach Heizkostenverordnung (HeizKV):
• Die Heiz- und Warmwasserkosten (Brennstoff, Wartung, Zähler etc.) werden zu 50–70 % verbrauchsabhängig (nach gemessenem Verbrauch) und zu 30–50 % verbrauchsunabhängig (nach Wohnfläche) abgerechnet.
• Der Vermieter darf die Kosten in der Nebenkostenabrechnung voll auf die Mieter verteilen (außer bei groben Fehlern).

Zusätzlich seit 2023: CO₂-Kostenaufteilung
• Die CO₂-Abgabe auf Gas und Öl wird zwischen Vermieter und Mieter geteilt (je nach CO₂-Intensität der Heizung). Bei reiner Gas-/Ölheizung trägt der Mieter den größeren Teil, der Vermieter einen kleineren (z. B. 30–55 % Mieteranteil je nach Effizienz). Das soll Vermieter zu klimafreundlicheren Anlagen motivieren.

Praktische Konsequenzen für Vermieter und Mieter
• Vermieter: Zahlt die Einbaukosten vorab, refinanziert sie aber größtenteils über die Mieterhöhung. Bei Gas-/Ölheizungen spart er oft gegenüber einer Wärmepumpe bei der Anschaffung, trägt aber einen Teil der CO₂-Kosten.
• Mieter: Zahlt dauerhaft höhere Kaltmiete (durch Umlage) + höhere Nebenkosten (Betrieb + CO₂). Kritiker (Mieterbund, Verbraucherzentralen) warnen vor einer „Heizkostenfalle“, weil günstige fossile Heizungen langfristig teurere Betriebskosten verursachen können.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich ankündigen (mit Begründung und Berechnung). Mieter können innerhalb von 2 Monaten widersprechen, wenn die Berechnung falsch ist oder die Maßnahme nicht geduldet werden muss. Bei Fragen lohnt ein Blick in den Mietvertrag oder eine Beratung beim Mieterverein / Verbraucherzentrale.

Vermieten rechnet sich in den meisten Fällen trotz 6.000–20.000 € Einbaukosten für eine neue Gasheizung noch wirtschaftlich – aber es wird enger und hängt stark von Größe, Lage und Gebäudeart ab. Die Kosten sind nicht „verloren“, weil der Vermieter einen großen Teil über die Modernisierungsumlage zurückholen kann, plus Steuervorteile und Wertsteigerung der Immobilie. Allerdings begrenzen Kappungsgrenzen und steigende CO₂-/Bio-Gas-Kosten den Gewinn.

Die Kappung trifft besonders hart bei Einfamilienhäusern (eine Einheit trägt alles) oder kleinen Mietshäusern. In größeren Mietshäusern verteilen sich die Kosten auf viele Mieter → bessere Rendite.

Weitere Vorteile für Vermieter
• Steuern: Abschreibung (AfA) der Heizung (2–3 % p. a. linear), Sonderabschreibungen bei energetischer Modernisierung, Absetzbarkeit von Zinsen.
• Wertsteigerung: Eine neue Heizung hebt den Immobilienwert um 5–10 % (je nach Gutachten) → höherer Verkaufspreis später.
• Betriebskosten: Die laufenden Heizkosten (Gas + Wartung) fast komplett auf die Mieter umlegen (HeizKV). Nur den CO₂-Anteil teilweise als Vermieter selbst  tragen (bei schlechten Gebäuden bis 95 % der CO₂-Steuer – das sind 2026 bei Gas leicht 100–300 €/Jahr pro Einheit, je nach Effizienz).
• Bio-Gas-Pflicht ab 2029: Steigende Quoten (15 % → 100 % bis 2045) machen Gas teurer – aber fast alles geht als Betriebskosten an die Mieter.

Typische Bruttomietrendite Deutschland 2026: 3,5–4,5 % bundesweit (in Metropolen 3–3,5 %, in schwächeren Regionen bis 6–8 %). Eine Heizungsmodernisierung „kostet“ also nicht die Rendite, sondern sichert sie langfristig (weniger Leerstand, attraktivere Wohnung).

Rechnet es sich konkret?
• Ja, bei Mietshaus (mehrere Einheiten): Kosten verteilen sich → Umlage lohnt sich schneller. Viele Vermieter wählen bewusst Gas, weil sie günstiger ist als Wärmepumpe (15.000–40.000 €). Studien zeigen: Über 20 Jahre kann Gas trotz CO₂-Steigerung für Vermieter günstiger sein (Mieter zahlen die höheren Betriebskosten).
• Eher knapp bei Einfamilienhaus zur Vermietung: Volle Kosten auf einen Mieter + Kappung = lange Amortisation. Hier lohnt oft nur, wenn ohnehin ausgetauscht werden muss (z. B. defekte alte Heizung) oder der Vermieter das Haus später selbst nutzt/verkauft.
• Langfristig (20+ Jahre): Einige Analysen (z. B. Vermieter1.de, IW-Studien) sagen, dass Wärmepumpen mit Förderung trotz höherer Anschaffung günstiger werden – wegen niedrigerer CO₂-Kosten und stabilerer Energiepreise. Gas bleibt aber die „schnelle, billige“ Lösung für Vermieter, die kurzfristig denken.

Fazit: Ja, es rechnet sich noch – besonders wenn die Umlage genutzt, Förderung genommen wird und in einem guten Mietmarkt. Viele Vermieter machen genau das: Gas einbauen, Kosten anteilig auf Mieter umlegen und die höheren Nebenkosten an sie weitergeben. Ohne Modernisierung riskieren Vermieter teurere Reparaturen oder Zwangstausch später.

Eine Berechnung für die Wärmepumpen-Alternative (Stand April 2026, aktuelles BEG + BGB/GEG; GMG noch nicht in Kraft).
Im Vergleich zur Gasheizung (6.000–20.000 € brutto) ist die Wärmepumpe deutlich teurer in der Anschaffung, wird aber durch hohe BEG-Förderung (bis 35 % für Vermieter) und bessere Umlage-Möglichkeiten oft wirtschaftlicher – vor allem langfristig. Die laufenden Kosten sind niedriger, CO₂-Kosten entfallen fast komplett, und die Immobilie wird wertvoller und zukunftssicher.

Wichtig für Vermieter: Die Kappung trifft bei Einzel-EFH hart (eine Einheit trägt alles). Bei Mietshäusern verteilt sich die Umlage → deutlich bessere Rendite. Zusätzlich: AfA (Abschreibung) steuerlich + Wertsteigerung der Immobilie (5–15 %).
Laufende Kosten & CO₂-Aufteilung (HeizKV + CO₂-Kostenaufteilung)
• Betriebskosten (typisch 130–150 m² EFH, 20.000 kWh Wärmebedarf):
• Gas: ca. 1.800–2.600 €/Jahr (inkl. steigender CO₂-Steuer + Bio-Gas-Pflicht ab 2029).
• Wärmepumpe: ca. 1.000–1.600 €/Jahr (Strom, JAZ 3,5; günstiger mit PV oder Wärmepumpentarif).
• CO₂-Kosten: Bei WP fast 0 € für Vermieter (Mieter trägt nur minimal). Bei Gas trägt Vermieter 30–95 % der CO₂-Abgabe (je nach Gebäude-Effizienz) → 100–400 €/Jahr extra.
• Vorteil für Vermieter: Niedrigere Nebenkosten = weniger Mietausfälle, attraktivere Wohnung, geringeres Leerstandsrisiko.
Gesamt-Wirtschaftlichkeit über 20 Jahre (Vergleich Gas vs. WP)
Beispiel EFH zur Vermietung (40.000 € WP vs. 15.000 € Gas):
• WP: Netto-Eigenanteil nach Förderung ca. 26.000 € → Umlage bringt 2.200 €/Jahr zurück + jährliche Betriebskostenersparnis (Mieter zahlt weniger).
• Gas: Netto ca. 12.000–15.000 € → Umlage 1.200 €/Jahr, aber steigende CO₂-/Bio-Kosten (teilweise selbst zu tragen).
• Ergebnis: WP amortisiert sich trotz höherer Anschaffung oft nach 4–12 Jahren (mit Förderung sogar schneller). Über 20 Jahre spart sie dem Vermieter typisch 5.000–15.000 € netto (inkl. Umlage, Steuern, Wertsteigerung) – Tendenz steigend wegen Energiepreisentwicklung.

Fazit für Vermieter:
• Kurzfristig (1–5 Jahre): Gas ist oft die „billigere“ Lösung (geringere Anschaffung + schnelle Umlage).
Mittelfristig bis langfristig (10+ Jahre): Wärmepumpe rechnet sich meist besser – vor allem bei Mietshäusern, guter Dämmung und wenn Förderung voll ausgeschöpft. Refinanziert fast alles über Mieter, null CO₂-Risiko und eine zukunftssichere Immobilie.
In vielen aktuellen Analysen (z. B. Vermieter-Portale 2026) ist die WP für Vermieter „lukrativer denn je“.

Bei welcher Energiepreissteigerung wird Gasheizung für Vermieter unwirtschaftlich?
Ab einer jährlichen Gaspreissteigerung von ca. 4,5–5,5 % p.a. (bei moderater Strompreissteigerung von 2–3 % p.a.) wird die Gasheizung langfristig (über 15–20 Jahre) unwirtschaftlicher als eine Wärmepumpe – vor allem für Vermieter. Darunter bleibt Gas meist die günstigere Variante.

Die politische Wertung. Ohne Förderung genannten Subventionen wird Vermieten und Mieten für die allermeisten finanziell untraggbar. Bis der Staat die Subventionen kürzt oder streicht, ist nur eine Frage der Zeit. Der Wohnungsbaumarkt kann so nicht gesunden.