Nach dem Willen der SPD-Politikerin sollen Vermieter in Zukunft nur noch einen Teil der Inflation weiterreichen können. Das macht vor allem Neubau noch unattraktiver. 2025 war ein Schreckensjahr für Eigentümer und Investoren.
picture alliance/dpa | Michael Kappeler
Das Jahr 2025 endet für Immobilieneigentümer so, wie es im Ganzen verlief: als Phase der schlechten Nachrichten und bösen Überraschungen – wobei sich einiges erst in den kommenden Jahren auswirken dürfte. Kurz vor Weihnachten verkündete Bundesjustizministerin Stefanie Hubig eine Neuerung, die Vermieter betrifft, und darüber hinaus potenzielle Investoren abschreckt.
Eine Inflationsanpassung von Mieten per Staffelmietverträge soll es nach dem Willen der SPD-Politikerin in Zukunft nämlich nur noch eingeschränkt geben. „Wir deckeln den Anstieg von Indexmieten bei 3,5 Prozent pro Jahr. Einen entsprechenden Gesetzentwurf habe ich vor ein paar Tagen in die regierungsinterne Abstimmung gegeben“, erklärte Hubig am 20. Dezember. Ihre Begründung: Der Mietpreisanstieg „seit Beginn des russischen Angriffs auf die Ukraine“. Seitdem seien die Indexmieten, die sich an der Inflationsrate orientieren, rasant gestiegen. „Mieterhöhungen von jährlich sechs bis sieben Prozent oder sogar noch mehr sind auf Dauer aber kaum zu stemmen“, so die Ressortchefin.
Die neue Regelung soll ihrer Ankündigung nach spätestens Anfang 2027 in Kraft treten und sowohl für alte wie neue Indexmietverträge gelten. Mit dem Angriff Russlands auf die Ukraine haben die in der Tat in vielen Großstädten rasant gestiegen Mieten allerdings nichts zu tun – sondern mit der Inflation, an der sich die Mietpreise orientieren, wenn es einen Staffelmietvertrag gibt. Das heißt: die Vermieter füllen sich hier nicht die Taschen, sondern halten ihre Einkünfte nur real auf dem gleichen Stand. Im Jahr 2022 lag der Anstieg der Verbraucherpreise – also die Geldentwertung – bei 6,9, im Folgejahr bei 5,9 Prozent.
Zu einer speziellen Verschärfung der Lage auf dem Wohnungsmarkt kommt es außerdem dadurch, dass die Nettozuwanderung in den vergangenen Jahren immer weit über dem Wohnungsneubau lag. Im Jahr der Grenzöffnung 2015 kamen netto 1,139402 Personen nach Deutschland, im gleichen Zeitraum entstanden aber lediglich 247 700 Neubauwohnungen.
Anders, als viele glauben, erreichte die Zuwanderung allerdings nicht 2015 ihren Höhepunkt, sondern erst 2022 mit einer Nettomigration von 1, 462 Millionen Menschen. Wohnungsneubau damals: gerade 247 700 neue Einheiten. Zum anderen fand trotz zahlreicher Ankündigungen und Versprechen der Politik nie eine Rückführung abgelehnter Asylbewerber im großen Stil statt.
Auch nach Ende des Bürgerkriegs in Syrien und dem Sturz des Assad-Regimes unternahm die Bundesregierung bisher keine Schritte, um wenigstens den Aufenthalt der Syrer zu beenden, die von Bürgergeld leben. Immerhin machen Empfänger aus diesem Herkunftsland 2025 gut neun Prozent der insgesamt 5,4 Millionen Bürgergeldbezieher aus. Mehr und mehr Menschen, die Wohnungen nachfragen, treffen also auf einen permanenten politisch verursachten Mangel. Wo die Nachfrage dauerhaft das Angebot übersteigt, gehen die Preise zwangsläufig nach oben.
Die Ampel-Regierung gab als Zielmarke den Bau von 400 000 neuen Wohnungseinheiten pro Jahr aus. Erreicht wurde sie nie. Auch nach dem Regierungswechsel Anfang 2025 änderte sich daran nichts. Den Mangel an neuem Wohnraum verschuldet die Politik genauso wie den Nachfragedruck , indem sie Bauen permanent durch neue Vorschriften verteuert, vom Dämmen bis zur Beseitigung von Bauabfällen.
Zusätzlich verunsichert sie auch noch Investoren massiv. Der Ampel-Regierung gelang das sehr wirkungsvoll mit Robert Habecks Heizgesetz. Stefanie Hubig verfolgt den Kurs der Investorenvergrämung offenbar konsequent weiter. Denn Staffelmietverträge spielen vor allem beim Neubau eine große Rolle: sie erlauben halbwegs zuverlässige Kalkulation der Einnahmen. Steigt die Inflation von derzeit gut 2,3 auf über 3,5 Prozent – und offenbar rechnet die Bundesregierung genau damit – , dann ginge jede weitere Geldentwertung auf Kosten des Investors beziehungsweise Vermieters.
Vor allem linke Politiker geben vor, mit Maßnahmen wie Mietendeckel und eben der Begrenzung von Staffelmieten die Mieter zu entlasten. Nur funktionierte das nie wie gewünscht: Während der Zeit, als in Berlin der später als verfassungswidrig verworfene Mietendeckel galt, stiegen die Mieten sogar besonders stark. Denn manche Eigentümer brachten ihre Wohnungen unter diesen Umständen lieber gar nicht erst auf den Markt. Und der Neubau in der Hauptstadt brach, große Überraschung, spektakulär ein.
Das fast vergangene Jahr brachte noch einen anderen politischen Anschlag auf das Modell des Immobilieninvestments: Zu den Punkten, über die nach Wunsch der Koalition die Rentenreform-Kommission beraten soll, zählt auch die Idee, Dividenden, aber auch Mieteinnahmen in Zukunft mit Sozialbeiträgen zu belasten. Käme beides zusammen – Sozialbeiträge auf Mieten bei einem gleichzeitigen Verbot, den Mietzins an eine Inflation über 3,5 Prozent anzupassen – , würde sich Vermietung kaum noch lohnen. Und erst recht nicht die Investition in neue Mietwohnungen.
So schließt sich der Kreis: während Regierungspolitiker alles tun, damit der Druck auf den Wohnungsmarkt hoch bleibt, machen sie den Neubau so unattraktiv wie möglich – um dann sozialpopulistisch mit dem Finger auf die angeblichen „Miethaie“ zu zeigen. Unfaire und gierige Vermieter gibt es zweifellos. Aber vermutlich deutlich seltener als unehrliche Politiker.
Vierundsechzig Prozent der Mietwohnungen befinden sich nicht im Besitz von großen Gesellschaften oder Fonds, sondern von Privatleuten. Und 45 Prozent aller Eigentümer erlösen weniger als 5000 Euro im Jahr. Bei ihnen handelt es sich meist um Kleinunternehmer und Selbständige, die sich ohnehin selbst für das Alter absichern müssen, und um Arbeitnehmer, die wissen, dass die gesetzliche Rente allein ihren Lebensstandard später nicht mehr garantiert. Genau diese Art Vorsorge, das so genannte „Betongold“, könnte schon in Kürze für viele zum glatten Gegenteil werden: einer Kostenfalle. So, wie SPD-Chefin Bärbel Bas gegen Unternehmer kämpft, führen Kollegen und Kolleginnen von ihr offenbar auch einen Feldzug gegen alle, die über Wohneigentum verfügen.
Eine andere Neuerung des Jahres 2025 traf vor allem Immobilieneigner, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst nutzen: die Neuberechnung der Grundsteuer. Sie ging auf dem damaligen Finanzminister und späteren Bundeskanzler Olaf Scholz zurück, der treuherzig versicherte, der Systemwechsel würde keine Steuererhöhung mit sich bringen. Von 2013 bis 2023 erhöhten sich die Grundsteuereinnahmen insgesamt um 25,2 Prozent, nicht wenig also, aber noch moderat im Vergleich zu dem, was nach dem 1. Januar 2025 passierte, dem Tag, an dem das neue Bewertungssystem in Kraft trat.
Der Verband Haus und Grund errechnete schon Ende 2024 auf Grundlage der angekündigten Hebesätze einen durchschnittlichen Anstieg der Grundsteuer um 116 Prozent. Durchschnitt bedeutet: etliche Eigentümer zahlen weit mehr als das Doppelte, in Extremfällen sogar das Zehnfache des früheren Betrags. Der Bund der Steuerzahler nennt ein Beispiel, in dem das Finanzamt von einem Hauseigentümer nicht mehr wie früher 350, sondern nach dem neuen Bescheid 3900 Euro pro Jahr fordert. Vermieter können die Grundsteuer an die Mieter weiterreichen, wobei auch hier nach der Logik von Hubig möglicherweise bald ein Deckel verordnet werden dürfte.
Selbstnutzer trifft die neue Grundsteuer dagegen voll. Sie entwickelte sich faktisch zu einer Immobilien-Vermögenssteuer. Vorschläge des Sachverständigenrates für die wirtschaftliche Entwicklung, irreführend „Wirtschaftsweise“ genannt, rundeten das Jahr des Schreckens für Immobilienbesitzer ab: Die regierungsnahen Ökonomen empfehlen, die Erbschaftssteuer deutlich zu erhöhen.
Bisher genießen Ehepartner als Erben einen Freibetrag von 500 000, Kinder und Enkel immerhin einen Freibetrag von 400 000 Euro. Schon der deckt in den meisten Ballungszentren nicht den Wert eines Einfamilienhauses mit kleinem Grundstück ab. Würden diese Verschonungsbeträge sinken, käme für viele Erben nur noch der Verkauf in Frage, um die Steuerschuld zu begleichen.
Wer unter diesen Umständen sein Geld trotzdem noch in ein privates Neubauprojekt mit Mietwohnungen steckt, braucht schon ein großes Maß an Optimismus. Seit 2025 mehr denn je.
Sie müssenangemeldet sein um einen Kommentar oder eine Antwort schreiben zu können
Bitte loggen Sie sich ein
Ach so, der „russische Angriffskrieg“ ist Schuld an den steigenden Mieten und nicht etwa der Import von Heerscharen durch den Steuerzahler zu subventioniernder Ausländer, die den Einheimischen die Wohnungen streitig machen.
Wohnungsnot = Mangel verwalten statt Mangel beheben – mit Mietpreisbremsen, jetzt Begrenzung der Indexmieten. Besonders den Jungwählern gefällts, denn auch Reichineck greift in die große Kiste des Mangel verwaltens.
Dennoch, zu den großen Profiteuren der unkontrollierten Massenmigration gehören Vermieter, private Vermieter genau so wie Immobilienkonzerne.
„Die Ampel-Regierung gab als Zielmarke den Bau von 400 000 neuen Wohnungseinheiten pro Jahr aus“ Ist eo etwas eigentlich ein planwirtschaftlicher Ansatz oder was fehlt dazu noch? An meinem Standort werden sogar stetig neue Wohnungen fertiggestlelt, aber es ist Tropfen auf den heißen Stein. Noch vor Fertigstellung neuer Gebäude wird von der kommunalen Wohnungsgesellschaft verkündigt, dass bereits alles vermietet sei. Und das auch an Sozialfälle first. Ein bedeutender Teil der Wohnungen sind direkt als Sozialwohnung ausgegeben. Bekannt ist dass auch bei ganz regulären Wohnungen schon das Sozialamt als Mieter eingesprungen ist. Ich gehe arbeiten und habe es gar nicht leicht… Mehr
Noch eine schwatzende Politikern die einfach mal einen raushaut, mal sehen was passiert. Völlig kompetenzbefreit und talentlos.
Es liegt an den Auswahlverfahren, d.h. wenn Haltung vor Kompetenz bewertet wird bekommen wir genau die Führungsriegen die dieses Land bereits nahezu zerstört haben.
Das geschieht alles unter Federführung der CDU.
Nun, dann werde ich eben nicht weiter vermieten, sondern verkaufen und das Geld anderweitig anlegen, wenn es sich gar nicht mehr lohnt. Ich hätte eigentlich noch weiter Altbau renovieren lassen und vermietet, aber man kann das auch sein lassen. Dann soll die Bundesregierung eben soziale Wohnungsbauprogramme im großen Stil fahren. Ups – sie sind pleite und haben uns alle verschuldet? Nicht mehr mein Problem. Die Mehrheit der Bevölkerung hat noch dieses Jahr jene Regierung gewählt, die alles an die Wand fährt, sollen sie mit den Ergebnissen leben.