Dr. Gerhart Flothow ist Mediator. Kommt es zu Erbstreitigkeiten, vermittelt er und hilft so, Streit und Gerichtskosten zu vermeiden. Diese entstehen besonders oft, wenn Häuser im Spiel sind. Zum einen, weil mit diesen Gefühle verbunden sind. Zum anderen, weil die Situation auf dem Immobilienmarkt das Erben erschwert hat: Durch die gestiegenen Marktwerte von Häusern und Grundstücken sind Erben oft nicht mehr in der Lage, andere Mitberechtigte auszuzahlen. Wozu das führt und wie sich dieses Problem im Einzelfall lösen lässt, schildert Flothow im Interview mit TE.

Tichys Einblick: Herr Dr. Flothow, Sie sind Mediator in Erbschaftsfragen. Das heißt: Zu ihnen kommen unter anderem die Familien, die sich uneins darüber sind, wie der Besitz der verstorbenen Angehörigen verteilt wird. Hand aufs Herz: Ist denn in dem Bereich überhaupt genug zu tun?

Gerhart Flothow: In Deutschland werden jährlich rund 300 Milliarden Euro an Werten vererbt. Wenn davon nur ein Drittel strittig ist, reden wir über eine Streitsumme von 100 Milliarden Euro – der Markt ist also enorm.

Welche Rolle spielen dabei Immobilien?

Das können Sie sich ganz einfach ausrechnen: Wir haben in Deutschland im Jahr eine Million Erbfälle und eine Eigentumsquote von 42 Prozent. Das heißt, in 420.000 Fällen geht es um das Vererben von Häusern und Eigentumswohnungen.

Warum führt das zu Streit?

Dafür gibt es private und gesellschaftliche Gründe.

Fangen wir mit den gesellschaftlichen an. Wie sehen die aus?

Es gibt drei Punkte, die zusammen ein Problem ergeben. Erstens ist der Marktwerkt von Immobilien in den letzten Jahren drastisch gestiegen. Zweitens ist demgegenüber die allgemeine Liquidität nicht gestiegen, wir hatten sogar Reallohnverluste. Das bedeutet, dass sich der Wertzuwachs der Immobilien durch Lohneinkommen nicht mehr erwirtschaften lässt. Das erschwert bei Erbschaften, aber auch bei Scheidungen, das Auszahlen von Ansprüchen.

Was ist das dritte Problem?

Andere Erben unterschätzen beim Auszahlen die Kosten, die durch Sanierungen auf Haus- und Wohnungseigentümer zukommen. Das Finanzamt kennt diese Kosten und gewährt deshalb eine Abschreibung von 2 Prozent im Jahr. Übersetzt man das, heißt das: Von den Kosten her muss ein Haus quasi alle 50 Jahre neu gebaut werden. Erben jetzt mehrere Kinder ein Haus aus den 70er Jahren von ihren Eltern und das eine Kind will seine Geschwister ausbezahlen, dann muss es nicht nur den Immobilienwert bezahlen, sondern die Sanierungskosten kommen auch noch auf es zu.

Das heißt: Ich erbe ein Haus und muss zwei bezahlen?

Richtig. Und das, bei den rasant gestiegenen Immobilienwerten. Das überfordert viele Erben. Das führt wiederum zum Streit.

Ließe sich dieses Problem nicht einfach durch den Verkauf des Hauses lösen?

Das ist eine Möglichkeit. Aber das ist nicht immer so einfach. Da kommen wir in den Bereich der privaten Probleme, die eine Erbschaft zu einem Streitfall machen können. Das Elternhaus ist etwas, das ich womöglich schützen will, da in dieser Immobilie sentimentale Werte liegen. Erinnerungen, etwas, das ich nicht in fremde Hände geben will. Solche emotionalen Momente erschweren rationale Entscheidungen. Da kann die Mediation dann ansetzen, um Lösungen zu finden.

Eine naheliegende Lösung wäre es, einen Kredit aufzunehmen.

Grundsätzlich schon, aber das wird schwierig. Denn die Menschen werden in Deutschland zum Glück immer älter. Das bedeutet aber auch, dass die Angehörigen später erben. Wenn ich erst mit 55 Jahren erbe oder noch später, dann ist das mit dem Kredit so eine Sache: Die Banken sind durch die Bankenaufsicht gezwungen, darauf zu achten, dass ein Kredit noch im Erwerbsleben zurückgezahlt werden kann. Das ist natürlich schwierig, wenn sie schon 55 Jahre alt oder älter sind.

Aber auf der Gegenseite steht doch ein Gebäude als Sicherheit. Warum genügt das den Banken nicht?

Es ist die Bankenaufsicht. In den USA sind solche Kredite ohne weiteres möglich und üblich. In Deutschland verhindert es die staatliche Regulierung. Deswegen wird das Modell des Teilverkaufs hierzulande immer beliebter. Mein Eindruck ist eindeutig der, dass für Teilverkaufsmodelle viel offensiver geworben wird als noch vor wenigen Jahren. Das lässt auf eine zunehmende Beliebtheit schließen, die sich durch den Markt erklären lässt: Menschen brauchen Kapital, um Erben oder Ehepaare auszuzahlen – durch Teilverkauf lässt sich das lösen.

Sind es Vorschläge dieser Art, die Sie in der Mediation machen?

Die Lösung ist meist recht einfach. Doch bevor wir zur Lösung kommen, müssen wir erst die emotionalen Probleme bereinigen.

Wie sehen die aus?

Einer der häufigsten Fehler, die Menschen machen, ist der Versuch, über die Erbregelung die eigene Kindheit korrigieren zu wollen. Das funktioniert nicht. Das kann nicht funktionieren. Die Erbregeleung ist nicht dazu geeignet, die eigene Vergangenheit in ein anderes Licht zu rücken. Manche fühlen sich benachteiligt, weil sie sich schon immer benachteiligt gefühlt haben in der Familie. Denen können Sie dann kein Angebot machen, dem sie vertrauen. Denn wer sich schwächer fühlt, wird dem gefühlt Stärkeren nie vertrauen, sondern immer misstrauisch bleiben.

Nun gibt es aber doch einen Verkaufswert der Häuser. Über solche Zahlen müsste sich doch eine mathematische Lösung erarbeiten lassen, der die Betroffenen dann vertrauen können?

Es gibt mehrere Indizes. Der Marktwert ist nur einer. Dann kennen wir noch das Phänomen des Phantomverlustes. Aktuell sinken die Immobilienpreise wieder. Für ein Haus, das Sie letztes Jahr noch für 300.000 Euro hätten verkaufen können, bekommen Sie heute vielleicht nur noch 250.000 Euro. Erben neigen aber dazu, die höchstmögliche Summe für sich beanspruchen zu wollen, vor allem, wenn sie sich grundsätzlich benachteiligt fühlen. Das sind dann aber 300.000 Euro, die sie erwarten. Auch wenn derjenige, der das Haus übernimmt, diese selbst beim Verkauf nicht erwirtschaften könnte. Das ist dann eine Ursache für einen Konflikt.

Wenn die Immobilienpreise jetzt wieder sinken, erledigt sich dann nicht das Problem mit den steigenden Marktwerten von alleine?

Wir werden in den nächsten Jahren einen sehr unterschiedlichen Immobilienmarkt erleben. In den Toplagen werden die Preise womöglich weiter steigen, in anderen Lagen gehen die Preise eher zurück. Vor allem auf dem Land. Das führt zu unterschiedlichen Formen von Problemen. Die einen können ihre Konflikte nicht durch Verkauf lösen, weil sich Häuser nicht verkaufen lassen, ohne dass Phantomverluste entstehen. Die anderen können die Summen nicht aufbringen, die nötig sind, um die Mitberechtigten auszulösen.

Äußere Faktoren lassen steigende Preise erwarten. Kanzler Olaf Scholz (SPD) hat angekündigt, dass in den nächsten Jahren durch Einwanderung die Bevölkerungszahl von 83 auf 90 Millionen steigen soll. Außerdem führt die Neuberechnung der Grundsteuer an vielen Orten zu Erhöhungen der Steuer – teils zu drastischen. Lässt eben das nicht steigende Preise erwarten?

Die Grundsteuer ist voll umlagepflichtig. Das heißt, jede Erhöhung kann an die Mieter weitergegeben werden. Mir ist nicht begreiflich, wie die Politik in der jetzigen Mietsituation die Preise durch erhöhte Steuern da noch nach oben treiben kann. Das gilt auch für den Hausbau. Noch vor wenigen Jahren habe ich 5000 Euro gebraucht, um einen Quadratmeter zu kaufen. Heute erzählen mir Bauträger, dass sie der Quadratmeter schon beim Bauen 8000 Euro kostet. Das macht Bauen unbezahlbar. Mir sind Fälle bekannt, in denen sich die Annuität von 1200 auf 2200 Euro im Monat fast verdoppelt hat. Das bedeutet für junge Familien den Unterschied zwischen: Ich kann ein Eigenheim realisieren und ich kann es nicht.

Das dürfte Konflikte um vererbte Häuser anheizen?

Richtig. Zumal heute viele bereits 55 Jahre und älter sind, wenn sie erben. Sie sagen sich dann: Was soll ich mit einem Erbe, das ich ins Altersheim mitnehme? Haben ihre Eltern dann das Berliner Modell gewählt, führt das oft zu Streit. Denn sie erhalten erst dann das Erbe, wenn der zweite Elternteil gestorben ist. Kommen dann noch zwischenzeitlich neue Partner oder andere Kinder beim verbliebenen Elternteil dazu, wird es richtig kompliziert. Das lässt viele Erben darüber nachdenken, ob sie sich vorab ihren Pflichtteil einklagen – was wiederum zu entsprechendem Streit in den Familien führt.

Wie lässt sich so etwas auflösen?

Die wichtigste Aufgabe in der Mediation ist es, Verständnis für das Denken, für die Interessen der anderen zu schaffen. Sind sich beide oder alle Seiten erstmal darüber bewusst, was der jeweils andere will, können sie diesen entgegenkommen. Sehen Sie: Eine Mutter will doch nicht mit ihren Kindern im Streit leben. Sie will auch, dass es ihnen gut geht. Deswegen sind es oft die Mütter, die in solchen Fällen einlenken, sie sind auch dazu bereit, etwa das Haus zu verkaufen. Nur wenn die Kinder kommen und gleich mit dem Anwalt drohen, dann schalten die Eltern auch auf stur und ziehen letztlich vors Gericht. Doch dann entstehen Kosten für Anwälte, Richter, Gutachten. Am Ende ruinieren sich beide Seiten. Finanziell. Aber vor allem durch die verlorene Lebenszeit und den gestörten Familienfrieden. Ein Gut, das sich gar nicht gegenrechnen lässt.

Verstehen Ihre Kunden Ihre Argumentation?

Es geht darum, die emotionale Situation aufzulösen. Gerne gehe ich dazu mit meinen Klienten in den Wald: Walk and Talk. Die Gespräche dort dauern oft mehrere Stunden und sind sehr emotional. Sie helfen aber, um den Blick auf die Situation zu klären und so den Weg zu einer sachlichen Lösung frei zu machen.

Wie hoch ist Ihre Erfolgsrate?

Fast 100 Prozent. Ich hatte bisher nur einen Fall, in dem der Streit nicht aufgelöst werden konnte.

Wie kommt das? Es sind doch recht hohe Beträge, um die es geht.

Wer zur Mediation geht, zeigt, dass er an einer einvernehmlichen Lösung interessiert ist. Ich nehme nur Fälle an, in denen die Klienten bereits einen bestimmten Vorschuss bezahlt haben. Das mache ich nicht aus finanziellem Eigenschutz. Wenn jemand eine entsprechende Summe überweist, löst das etwas in ihm aus. Es macht ihm klar, dass ihm der Familienfrieden und die Lebenszeit eigentlich wichtiger sind als Geld. Das hilft ungemein, um zusammen an einer Lösung zu arbeiten. In der Regel dauert eine Mediation ein halbes Jahr. Wobei die Lösung oft schneller gefunden ist. Aber es ist wichtig, dass die Beteiligten Zeit haben, diese Lösung sacken zu lassen, um wirklich von der Lösung überzeugt zu sein und dann damit den eigenen Frieden abschließen zu können.