Nach dem Willen der SPD-Politikerin sollen Vermieter in Zukunft nur noch einen Teil der Inflation weiterreichen können. Das macht vor allem Neubau noch unattraktiver. 2025 war ein Schreckensjahr für Eigentümer und Investoren.
picture alliance/dpa | Michael Kappeler
Das Jahr 2025 endet für Immobilieneigentümer so, wie es im Ganzen verlief: als Phase der schlechten Nachrichten und bösen Überraschungen – wobei sich einiges erst in den kommenden Jahren auswirken dürfte. Kurz vor Weihnachten verkündete Bundesjustizministerin Stefanie Hubig eine Neuerung, die Vermieter betrifft, und darüber hinaus potenzielle Investoren abschreckt.
Eine Inflationsanpassung von Mieten per Staffelmietverträge soll es nach dem Willen der SPD-Politikerin in Zukunft nämlich nur noch eingeschränkt geben. „Wir deckeln den Anstieg von Indexmieten bei 3,5 Prozent pro Jahr. Einen entsprechenden Gesetzentwurf habe ich vor ein paar Tagen in die regierungsinterne Abstimmung gegeben“, erklärte Hubig am 20. Dezember. Ihre Begründung: Der Mietpreisanstieg „seit Beginn des russischen Angriffs auf die Ukraine“. Seitdem seien die Indexmieten, die sich an der Inflationsrate orientieren, rasant gestiegen. „Mieterhöhungen von jährlich sechs bis sieben Prozent oder sogar noch mehr sind auf Dauer aber kaum zu stemmen“, so die Ressortchefin.
Die neue Regelung soll ihrer Ankündigung nach spätestens Anfang 2027 in Kraft treten und sowohl für alte wie neue Indexmietverträge gelten. Mit dem Angriff Russlands auf die Ukraine haben die in der Tat in vielen Großstädten rasant gestiegen Mieten allerdings nichts zu tun – sondern mit der Inflation, an der sich die Mietpreise orientieren, wenn es einen Staffelmietvertrag gibt. Das heißt: die Vermieter füllen sich hier nicht die Taschen, sondern halten ihre Einkünfte nur real auf dem gleichen Stand. Im Jahr 2022 lag der Anstieg der Verbraucherpreise – also die Geldentwertung – bei 6,9, im Folgejahr bei 5,9 Prozent.
Zu einer speziellen Verschärfung der Lage auf dem Wohnungsmarkt kommt es außerdem dadurch, dass die Nettozuwanderung in den vergangenen Jahren immer weit über dem Wohnungsneubau lag. Im Jahr der Grenzöffnung 2015 kamen netto 1,139402 Personen nach Deutschland, im gleichen Zeitraum entstanden aber lediglich 247 700 Neubauwohnungen.
Anders, als viele glauben, erreichte die Zuwanderung allerdings nicht 2015 ihren Höhepunkt, sondern erst 2022 mit einer Nettomigration von 1, 462 Millionen Menschen. Wohnungsneubau damals: gerade 247 700 neue Einheiten. Zum anderen fand trotz zahlreicher Ankündigungen und Versprechen der Politik nie eine Rückführung abgelehnter Asylbewerber im großen Stil statt.
Auch nach Ende des Bürgerkriegs in Syrien und dem Sturz des Assad-Regimes unternahm die Bundesregierung bisher keine Schritte, um wenigstens den Aufenthalt der Syrer zu beenden, die von Bürgergeld leben. Immerhin machen Empfänger aus diesem Herkunftsland 2025 gut neun Prozent der insgesamt 5,4 Millionen Bürgergeldbezieher aus. Mehr und mehr Menschen, die Wohnungen nachfragen, treffen also auf einen permanenten politisch verursachten Mangel. Wo die Nachfrage dauerhaft das Angebot übersteigt, gehen die Preise zwangsläufig nach oben.
Die Ampel-Regierung gab als Zielmarke den Bau von 400 000 neuen Wohnungseinheiten pro Jahr aus. Erreicht wurde sie nie. Auch nach dem Regierungswechsel Anfang 2025 änderte sich daran nichts. Den Mangel an neuem Wohnraum verschuldet die Politik genauso wie den Nachfragedruck , indem sie Bauen permanent durch neue Vorschriften verteuert, vom Dämmen bis zur Beseitigung von Bauabfällen.
Zusätzlich verunsichert sie auch noch Investoren massiv. Der Ampel-Regierung gelang das sehr wirkungsvoll mit Robert Habecks Heizgesetz. Stefanie Hubig verfolgt den Kurs der Investorenvergrämung offenbar konsequent weiter. Denn Staffelmietverträge spielen vor allem beim Neubau eine große Rolle: sie erlauben halbwegs zuverlässige Kalkulation der Einnahmen. Steigt die Inflation von derzeit gut 2,3 auf über 3,5 Prozent – und offenbar rechnet die Bundesregierung genau damit – , dann ginge jede weitere Geldentwertung auf Kosten des Investors beziehungsweise Vermieters.
Vor allem linke Politiker geben vor, mit Maßnahmen wie Mietendeckel und eben der Begrenzung von Staffelmieten die Mieter zu entlasten. Nur funktionierte das nie wie gewünscht: Während der Zeit, als in Berlin der später als verfassungswidrig verworfene Mietendeckel galt, stiegen die Mieten sogar besonders stark. Denn manche Eigentümer brachten ihre Wohnungen unter diesen Umständen lieber gar nicht erst auf den Markt. Und der Neubau in der Hauptstadt brach, große Überraschung, spektakulär ein.
Das fast vergangene Jahr brachte noch einen anderen politischen Anschlag auf das Modell des Immobilieninvestments: Zu den Punkten, über die nach Wunsch der Koalition die Rentenreform-Kommission beraten soll, zählt auch die Idee, Dividenden, aber auch Mieteinnahmen in Zukunft mit Sozialbeiträgen zu belasten. Käme beides zusammen – Sozialbeiträge auf Mieten bei einem gleichzeitigen Verbot, den Mietzins an eine Inflation über 3,5 Prozent anzupassen – , würde sich Vermietung kaum noch lohnen. Und erst recht nicht die Investition in neue Mietwohnungen.
So schließt sich der Kreis: während Regierungspolitiker alles tun, damit der Druck auf den Wohnungsmarkt hoch bleibt, machen sie den Neubau so unattraktiv wie möglich – um dann sozialpopulistisch mit dem Finger auf die angeblichen „Miethaie“ zu zeigen. Unfaire und gierige Vermieter gibt es zweifellos. Aber vermutlich deutlich seltener als unehrliche Politiker.
Vierundsechzig Prozent der Mietwohnungen befinden sich nicht im Besitz von großen Gesellschaften oder Fonds, sondern von Privatleuten. Und 45 Prozent aller Eigentümer erlösen weniger als 5000 Euro im Jahr. Bei ihnen handelt es sich meist um Kleinunternehmer und Selbständige, die sich ohnehin selbst für das Alter absichern müssen, und um Arbeitnehmer, die wissen, dass die gesetzliche Rente allein ihren Lebensstandard später nicht mehr garantiert. Genau diese Art Vorsorge, das so genannte „Betongold“, könnte schon in Kürze für viele zum glatten Gegenteil werden: einer Kostenfalle. So, wie SPD-Chefin Bärbel Bas gegen Unternehmer kämpft, führen Kollegen und Kolleginnen von ihr offenbar auch einen Feldzug gegen alle, die über Wohneigentum verfügen.
Eine andere Neuerung des Jahres 2025 traf vor allem Immobilieneigner, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst nutzen: die Neuberechnung der Grundsteuer. Sie ging auf dem damaligen Finanzminister und späteren Bundeskanzler Olaf Scholz zurück, der treuherzig versicherte, der Systemwechsel würde keine Steuererhöhung mit sich bringen. Von 2013 bis 2023 erhöhten sich die Grundsteuereinnahmen insgesamt um 25,2 Prozent, nicht wenig also, aber noch moderat im Vergleich zu dem, was nach dem 1. Januar 2025 passierte, dem Tag, an dem das neue Bewertungssystem in Kraft trat.
Der Verband Haus und Grund errechnete schon Ende 2024 auf Grundlage der angekündigten Hebesätze einen durchschnittlichen Anstieg der Grundsteuer um 116 Prozent. Durchschnitt bedeutet: etliche Eigentümer zahlen weit mehr als das Doppelte, in Extremfällen sogar das Zehnfache des früheren Betrags. Der Bund der Steuerzahler nennt ein Beispiel, in dem das Finanzamt von einem Hauseigentümer nicht mehr wie früher 350, sondern nach dem neuen Bescheid 3900 Euro pro Jahr fordert. Vermieter können die Grundsteuer an die Mieter weiterreichen, wobei auch hier nach der Logik von Hubig möglicherweise bald ein Deckel verordnet werden dürfte.
Selbstnutzer trifft die neue Grundsteuer dagegen voll. Sie entwickelte sich faktisch zu einer Immobilien-Vermögenssteuer. Vorschläge des Sachverständigenrates für die wirtschaftliche Entwicklung, irreführend „Wirtschaftsweise“ genannt, rundeten das Jahr des Schreckens für Immobilienbesitzer ab: Die regierungsnahen Ökonomen empfehlen, die Erbschaftssteuer deutlich zu erhöhen.
Bisher genießen Ehepartner als Erben einen Freibetrag von 500 000, Kinder und Enkel immerhin einen Freibetrag von 400 000 Euro. Schon der deckt in den meisten Ballungszentren nicht den Wert eines Einfamilienhauses mit kleinem Grundstück ab. Würden diese Verschonungsbeträge sinken, käme für viele Erben nur noch der Verkauf in Frage, um die Steuerschuld zu begleichen.
Wer unter diesen Umständen sein Geld trotzdem noch in ein privates Neubauprojekt mit Mietwohnungen steckt, braucht schon ein großes Maß an Optimismus. Seit 2025 mehr denn je.
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Was kann man von der neoSED denn anderes erwarten?
Berlin: Wohnungs“vergesellschaftung“ als Startpunkt für ganz Deutschland
Bund: Lenkungswirtschaft für die Industrie, manipulierte Wahlen durch Massenmedien, „N“GOs, Kandidatenausschlüsse, usw.usw.
Der Vergleich mit der SED hinkt gewaltig. Mietenstop gab es schon 1936 unter der NSDAP. Und das Aufrüstungsprogramm erinnert auch stark an den Vierjahresplan der NSDAP, damit auch damals schon Deutschland kriegstüchtig (das hatte Goebbels schon verwendet) werden kann. Auch die Lenkung der Industrie ist analog der NSDAP und nicht analog der Verstaatlichung unter der SED, usw usf.
Doch, die Ähnlichkeiten zur SED sind frappierend!
Sehe ich auch so, viele politsche Entscheidungen orientieren sich in meine Augen an der Zeit von 1933 bis 1945. Auch gerade im Hinblick was in der EU passiert, wird meiner Meinung nach vom 3. Reich abgeschaut. Die EU betreibt eine Selbstermächtigung, wie Adolf besser es hätte nicht machen können. Und augenscheinlich lassen sich die Franzosen, aber auch die Briten diesesmal erfolgreich damit übertölpeln.
Vieles das heutzutage real wieder gemacht wird istt atsächlich mit dem zu vergleichen was die Nazis im Drutten Reich gemacht haben.
Leider „wie konnte es nur so weit kommen“
Man sollte aber auch bestehende Parallelen erkennen und registrieren zu dem was in der DDR gemacht wurde, auch wenn etwas anderst
Passt. Alles LINKER Schwachsinn!
Ob nun brauner, roter oder bunter Sozialismus.
Der Mietstopp von 1936 , war eine der größten sozialpolitischen Leistung der Menschheit.
Die Nazis waren halt auch Sozialisten. Den Nazismus den Konservativen in die Schuhe zu schieben, war die größte politische Leistung der Sozialisten.
Das belegt nur, dass die Nationalsozialisten genauso links waren wie die Internationalsozialisten der SPD und KPD.
Nein. Die SED hat das einfach so fortgeführt wie vorgefunden. Der Vergleich ist nicht so weit hergeholt.
Vielleicht steht ja die deutsche Justizministerin demnächst auf dem amerikanischen Index.
Möglich wäre es – oder?
Dass die Linken und Grünen die Immobilienbesitzer bekämpfen, ist schon lange Zeit klar und wird auch explizit von führenden Parteifunktionären so geäußert. Allerspätestens seit Kevin Kühnerts Äußerung, dass niemand mehr besitzen sollte, als die Wohnung in der man wohnt, sollte das jedem Immobilienbesitzer klar sein.
Die entscheidende Frage ist daher: Wie wollen Immobilienbesitzer die Linken und die Grünen bekämpfen? Und wann fangen sie endlich damit an?
Eine Indexmiete ist nicht dasselbe wie eine Staffelmiete. Bei letzterer wird eine meist jährliche Erhöhung der Miete für einen festgelegten Zeitraum von meist 10 Jahren bei Vertragsabschluß bereits vereinbart. Diese Erhöhung ist nicht vom Lebenshaltungskostenindex abhängig, sondern wird als Betrag genannt.
Deutschland geht seit nun mehr als 20 Jahren einen ungehbaren Weg. Seit Murksel ins Kanzleramt gewählt wurde. Ficht das den deutschen Wähler an? Nein, er wählt weiterhin die selben Parteien die ihn ausnehmen wie eine Weihnachtsgans. Ausufernde Gewalt und Kriminalität durch Linke und islamische Migranten, Steuern und Abgaben auf Rekordniveau und was macht der Blödmichel, er wählt das weiter so. Auch Immobilienbesitzer bilden da keine Ausnahme. Mein Mitleid hält sich extrem in Grenzen, jeder ist auch selber für sein Schicksal verantwortlich.
Hier ein Tipp an alle die, die Erbschaftssteuer legal reduzieren wollen. Verkaufen Sie Ihr Haus / Wohnung an ihre Kinder und lassen Sie sich, sofern sie darin wohnen, ein Wohnrecht auf Lebenszeit eintragen. Sollten sie länger als 10 Jahre im Besitz ihres Hauses gewesen sein, fallen auch keine Steuer für die Veräußerung ihres Hauses an. Dann geben Sie Ihren Kindern einen zinslosen Kredit mit dem Geld das sie vom Verkauf ihres Hauses an ihre Kinder erhalten haben. Mit der Miete die sie an Ihre Kinder zahlen, zahlen die dann den zinslosen Kredit an Sie zurück. Das Haus gehört dann nicht… Mehr
Und die Grunderwerbssteuer?
Gut, dass Sie das so schön aufgedröselt haben. Da können unsere staatlichen Blutsauger sich ein Konzept ausdenken und Gegenmaßnahmen vorsehen.
Der Autor meint sicherlich Eigentümer und nicht Besitzer, denn letztere sind Mieter. Das Haus gehört im übrigen immer dem Grundstückseigentümer. Vor der Frage ob ich bei fremden Leuten eine Wohnung mieten solle oder Teileigentum (also eine Eigentumswohnung) kaufen solle, stand ich vor 45 Jahren.
Damals entschied ich mich für Eigentum und somit Schulden. 200.000 DM waren damals viel Geld, doch die Schulden sind längst zurück gezahlt. Eigentum schützt immer vor Armut im Alter und das wissen diese Sozialisten ganz genau und sehen da eine Bereicherungsmöglichkeit.
Ich vermiete seit 5 Jahren nicht mehr. Bis dahin konnte man gut von der Immobilienpreisentwicklung profitieren. Allerdings sind die Mieten und die Immobilienpreise mittlerweile so hoch, da ist zumindest bei den Preisen kaum noch Spielraum nach oben. Mieten aber müssten eigentlich noch mehr steigen, damit es ein sinnvolles Investment ist. Habe mal für meine eigene Wohnung (Neubau 2022) die Nettorendite auf Basis der Mietinserate ausgerechnet: 3,1 % p.a. Wohlbemerkt ohne Berücksichtigung der Finanzierung einer hohen 6-stelligen Summe… Wer bitte will unter diesen Umständen Vermieter sein? Kenne aus meinem Bekanntenkreis mehrere Fälle, wo Mieter es binnen kürzester Zeit geschafft haben, eine… Mehr
Ob Nationalsozialisten oder internationale Sozialisten, Kommunisten, immer das gleiche Spiel: die Arbeitnehmer als größte Wählergruppe anlocken, soziale Gerechtigkeit versprechen und sobald man an der Macht ist, selbst in Saus und Braus „Kapitalismus“ leben, das Geld aller Steuerzahler verprassen und verspielen. Auch das der eigenen Klientel – z.B. die Pleite des ÖGB (österr. Gewerkschaftsbund) am Terminmarkt. Also nicht mal durch unglückliche Aktienanlagen, sondern im Optionscasino. Auch Vorstands- oder Aufsichtsratposten werden gerne von – „die Aktionäre gehören bestraft“ – SP Politikern angenommen. Heuchler. Allesamt.
Mein Nachbar sagt (Zitat): „Wir werden von Verbrechern regiert“.Ich finde, wir leben im besten Deutschland aller Zeiten. Wenn ich Herrn Steinmeier reden höre wird mir immer ganz schummrig und ich muß mich vor Freude über sein Geseier übergeben. Das ist nur ein Beispiel unserer Politikdarsteller. Die werden nicht einmal im drittklassigen Provinztheater eine Nebenrolle bekommen.
Inflation ist immer selbstgemacht. Durch das Drucken von Geld. Und das haben alle großen Zentralbanken im vollständigen Gleichschritt über die letzten Jahre getan. Und Zentralbanken schweben nicht im luftleeren Raum; sie sind, auch wenn das offiziell natürlich zurückgewiesen wird, politische Institutionen. Also einfach ausgedrückt: die Regierung druckt Geld wodurch die Inflation steigt und beschwert sich dann, wenn Vermieter vertraglich die Inflation wieder glätten. Denn was diese sicherlich hochgebildete und mit einem überragenden IQ ausgestattete Ministerin ja ganz offensichtlich nicht weiß oder besser gesagt nicht versteht ist, dass durch die Indexmiete der Vermieter nicht einen Cent zusätzlich verdient. Vom Mieter erhält… Mehr