„Wir beobachten eine Blase auf dem Immobilienmarkt“

Wer in Deutschland ein Haus kaufen möchte, zahlt bis zum Vierzigfachen der jährlichen Nettokaltmiete. Schuld daran sei vor allem die Nullzinspolitik der EZB, sagen Ökonomen.

IMAGO / Future Image
Baustelle in Köln

Ein Frankfurter Architekt schüttelt bloß noch mit dem Kopf, wenn er über die Immobilienpreise in der Bankenmetropole spricht. „Die Leute stecken das Geld, das sie nicht auf Reisen oder in Restaurants verkonsumieren, in Bauleistungen. Sie hängen alle der Illusion an, dass die Preise ins Unermessliche steigen“, berichtet der Mann, der ein Architekturbüro mit über 20 Angestellten leitet. Er habe einen Kunden, der gerade für knapp fünf Millionen Euro ein Einfamilienhaus in Frankfurt gekauft habe. Das seien teils „kranke Preisentwicklungen“, sagt der Architekt, der lieber anonym bleiben will. Er gehe von einer Blase in Frankfurt aus – angesichts von Quadratmeterpreisen über 10.000 Euro.

Das sieht Reiner Braun vom Berliner Forschungsinstitut Empirica ähnlich. „Wir beobachten eine Blase auf dem Immobilienmarkt in Deutschland“, sagt der Ökonom, dessen Arbeitgeber den sogenannten Blasenindex veröffentlicht. Braun macht das an drei Entwicklungen fest. Erstens sei das Verhältnis von Einkommen zu Kaufpreis deutlich angestiegen. Kostete vor rund zehn Jahren ein urbanes Einfamilienhaus fünf bis sechs durchschnittliche Jahreseinkommen, seien es nun 10 bis 13. Zweitens habe sich die Verschuldung – also die Immobilienkredite auf das Bruttoinlandsprodukt heruntergerechnet – in den vergangenen zwei Jahren erhöht.

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Und drittens liege der Vervielfältiger – also das Verhältnis von jährlicher Nettokaltmiete zum Kaufpreis – in vielen Großstädten bei 40. Normal sei ein Vervielfältiger von 20, was einer Bruttorendite von 5 Prozent entspreche. „Wenn die EZB die Zinsen senkt, dann lohnt es sich für Kapitalanleger, bei einem höheren Vervielfältiger zu investieren“, erklärt Braun. Bei einem Wert von 40 liege die Bruttorendite bei 2,5 Prozent – nach Abzug der Kosten für etwa Instandhaltung und Leerstand bleibe noch immer ein Zugewinn von 1 Prozent übrig. Das sei für Anleger attraktiver als Null- oder Negativzinsen bei der Bank, erklärt Braun.

Laut dem Statistischen Bundesamt stiegen die Wohnimmobilienpreise im ersten Quartal um 11,3 Prozent in Städten, die mehr als 100.000 Einwohner zählen. Das war der höchste Anstieg seit mindestens dem Jahr 2010. Insgesamt kletterte der Häuserindex um 9,4 Prozent nach oben. Auch in den sogenannten Schrumpfungsregionen steigt die Blasengefahr. Im ersten Quartal erhöhte sich der Blasenindex von Empirica in Gebieten mit schrumpfender Bevölkerung kräftiger als in Wachstumsregionen oder den sogenannten Schwarmstädten. „Die Leute ziehen immer weiter weg aus den Städten, um bezahlbaren Wohnraum zu finden“, sagt Braun. Auch baureifes Land war im vergangenen Jahr so teuer wie nie: Laut Statistischem Bundesamt kostete der Quadratmeter im Schnitt 199 Euro – im Jahr 2010 waren es noch 130 Euro gewesen.

Der Leipziger Volkswirt Gunther Schnabl warnte in der Sendung Tichys Ausblick vor einer Immobilienblase, die durch das billige Geld angetrieben werde. Das frischgeschöpfte Geld der EZB und der Geschäftsbanken fließe auch in die Immobilienmärkte. Etwa investieren Anleger in Wohnungen und Häuser, um zu verhindern, dass die Nullzinsen und Inflation ihre Vermögen entwerten. Sie kaufen Immobilien auf Kredit und treiben die Preise nach oben. Um das Darlehen zu refinanzieren, erhöhen sie die Mieten.

Selbst die EZB begründet die gestiegenen Wohnimmobilienpreise im Euroraum unter anderem damit, dass das Volumen der Wohnungsbaukredite auch im Coronajahr 2020 angestiegen sei. Die gewichteten Zinssätze seien auf einem Rekordtief von 1,3 Prozent gefallen, heißt es im vierten Wirtschaftsbericht der Zentralbank aus diesem Jahr. Staatliche Corona-Hilfen wie Kurzarbeitergeld und eingeschränkter Konsum durch Private hätten die Nachfrage hoch gehalten. Laut den EZB-Forschern stiegen die Preise nicht bloß in den Hauptstädten. Im Umland hätten sie sich sogar rascher erhöht als in ausgewählten Hauptstädten, schreiben sie und spekulieren, dass dies am zunehmenden Arbeiten von zuhause liegen könnte. Besonders in Frankreich, Deutschland und Österreich wurde Wohnen sehr viel teurer – vor allem die Preise von Bestandsimmobilien.

Sendung 10.06.2021
Tichys Ausblick: „Inflation, die heimliche Enteignung – was kommt auf uns zu?“
Die sozialen Folgen sind massiv, etwa für junge Familien. Jemand mit einem Durchschnittseinkommen könne kaum noch eine Wohnung erwerben, erklärt der Volkswirt Reiner Braun. Problematisch sei vor allem das hohe Verhältnis von Nettojahreskaltmiete zu Kaufpreis. „Die EZB kann die Zinsen nicht ewig bei null belassen. Sobald sie die Zinsen erhöht, dürften die inflationsbereinigten Immobilienpreise einbrechen“, sagt Braun. Laut dem Statistischen Bundesamt lebten 11,4 Millionen Menschen im Jahr 2019 in Haushalten, die durch die Wohnkosten überlastet sind. Das entspricht 14 Prozent der Bevölkerung. Als überlastet gilt ein Haushalt, der über 40 Prozent des Gesamteinkommens für Wohnen ausgibt.

Laut Braun erhöht die Massenmigration die Blasengefahr aber nicht. Blasen seien durch die Geldschöpfung der Banken verursacht, aber nicht durch reale Knappheiten wie eine steigende Nachfrage durch Einwanderer, sagt der Volkswirt und erklärt: „Migration erhöht die Mieten, aber nicht die Blasengefahr.“ Er gehe davon aus, dass in den vergangenen Jahren Flüchtlinge für etwa ein Sechstel der Nachfrageerhöhungen verantwortlich seien, die aus der Zuwanderung in die Städte resultierten. Deutsche, die in Städte abwanderten, stünden für die Hälfte. Migranten aus der EU verursachten den Rest.

Indes rät der Frankfurter Architekt zur Vorsicht beim Immobilienkauf auf Pump. Das könne böse enden, wenn eine Wirtschaft in eine Depression gerate, sagt er. Der Marktpreis eines Hauses liege womöglich plötzlich nicht mehr bei 600.000 Euro, sondern bei 400.000 Euro. Gerate die Bank unter Insolvenzdruck, könne sie den Hauswert per Gutachter heruntersetzen lassen. „Die Bank sagt dann zum Kreditnehmer, dass er eine Unterdeckung auf seinem Darlehen hat. Sie kann die fehlende Summe von 200.000 Euro nachfordern, wenn der Schuldner keine zusätzlichen Sicherheiten bieten kann“, erklärt der Mann. Im schlimmsten Fall leite die Bank eine Zwangsversteigerung ein und verrechne die Verkaufserlöse mit dem Darlehen. Dann bleibe der Bauherr auf einem Schuldenberg sitzen und verliere die Immobilie, warnt der Architekt.

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Kommentare ( 10 )

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10 Comments
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miscellaneous
22 Tage her

Ein Kanzler“es wird gewählt , es wird ein links-Bündnis regieren, egal welche „demokratischen Parteien“ die nächste Regierungskoalition bilden werden, nicht eine hat sich der Frage gestellt : warum ist die Lohnsteuer um ein Vielfaches höher als die Kapitalertragssteuer.

Steuern zahlen auf geleistete Arbeit betrifft fast alle, Steuern auf Kapitalerträge betrifft Geld von wenigen. Jeder hat nur eine Stimme bei der Wahl aber kaum jemand kennt die Diskrepanz.

Ein dummes Volk darf wählen, bitte mehr vom Selben .

Nibelung
23 Tage her

Und über allem steht die Koalition und wacht in sozialistischer Manier in Einzelheiten bis tief in die Familien hinein, während sich auf Kapitalseite ein Wildwuchs ergeben hat der seinesgleichen sucht und dabe aber alle Grundlagen für ein gedeihliches Zusammenleben und wirtschaften verhindert und das nennen sie Sozialpolitik und zeigt damit ihr gesamtes Unvermögen auf, was nun überall zu Tage tritt. Bei uns ist Bauland schon Mangelware geworden oder viel zu teuer, wo sich junge Familien hoch verschulden müssen und sich dieser Aufwand nicht mehr rechnen läßt, vom Risiko ganz abgesehen. Grünland kostete vor 10 Jahren noch 7 500 EUR per… Mehr

Endlich Frei
24 Tage her

Der Ausweg ist die Transferunion unter dem Vorwand der Klimapolitik.
Nur so ist aus Sicht der Politik ein Davongaloppieren der Inflation noch zu bremsen, denn will man die Zinsen erhöhen, würden andernfalls die Staaten Südeuropas reihenweise bankrott gehen: Belässt man es bei der Gelddruckorgie, dreht sich die Inflationsspirale immer schneller.
Setzt man ersatzweise die Transferunion, bedeutet das Wohlstandsabschwung in Deutschland. Und genau das passiert gerade – z. B. indem immer weniger junge Menschen sich Eigentum/Mieten leisten können. Und da wohnt man eben wieder bei Mama.

egal1966
23 Tage her
Antworten an  Endlich Frei

Nein, der eigentliche Ausweg wird nicht eine Transferpolitik unter dem Vorwand des „Green Deals“ sein, denn diese laueft schon seit Jahren unter anderen Namen, sondern die Abschaffung des Bargelds durch einen digitalen Euro und einen Zentralbankkonto für jeden Bürger. Denn damit kann man ganz spielend mehrere Fliegen mit einer Klappe schlagen: es können beliebig negative Zinsen erhoben werden, die dann automatisch von ihren Konto abgebucht werden. komplette Kontrolle des Zahlungsverkehrs jeden Einzelnen durch den Staat durch das „glaeserne Konto“. es kann recht einfach ein „Social-Score“ eingeführt werden und somit auch dementsprechend bei „Mißgefallen“ finanziell sanktioniert werden. man kann den digitalen… Mehr

Last edited 23 Tage her by egal1966
Endlich Frei
24 Tage her

Und die Nullzinspolitik der EZB wird sich nicht ändern – dafür sorgt der Geldhunger zwischen Griechenland, Italien, Frankreich und Spanien. Die Deutschen werden die Italienisierung der Geldpolitik erleben – und im Betongold wird sich dieser Prozess wiederspiegeln: Denn das gedruckte Geld wird die Vermögenden noch reicher machen – und die werden es mit Blick auf die Inflation erst recht in Betongold investieren. Die Inflationierung der Vermögen treiben die Preise auf dem Immobilienmarkt zwangsläufig nach oben und der ClubMed garantiert, dass die Geldpresse immer mehr in Schwung kommt.

Boris G
24 Tage her

„Die EZB kann die Zinsen nicht ewig bei null belassen.“ Da wäre ich mir nicht so sicher. Hat nicht ein gewisser Helmut Schmidt verkündet: Lieber fünf Prozent Inflation als fünf Prozent Arbeitslose? Zieht die Politik die finanzielle Repression mit Hilfe der EZB durch, so bleibt bei Null-Zins und fünf Prozent Inflation vom Ersparten nach 10 Jahren nur noch die Hälfte an Kaufkraft. Die Mehrheit der Wähler juckt das wenig, weil sie über keine Ersparnisse verfügen.

EinBuerger
24 Tage her
Antworten an  Boris G

Mit Arbeitslosen hat das schon lange nichts mehr zu tun. Sondern damit, dass die meisten Staaten der EU gnadenlos überschuldet sind. Und die würden auf dem freien Markt Kredite nur noch zu sehr hohen Zinsen bekommen. (Nicht ganz so schlimm aber ähnlich wie bei der Türkei.) Deshalb MUSS die EZB die Zinsen immer unter der Inflationrate halten. Sonst würden die Staaten Pleite gehen oder sie könnten nur noch ausgeben, was sie einnehmen. Sozial Unruhen wären die Folgen. „Wir“ kommen da nicht mehr raus.

Anna Log
24 Tage her
Antworten an  Boris G

Die Mehrheit der Wähler juckt das wenig, weil sie über keine Ersparnisse verfügen

Spätestens, wenn diese Gruppe merkt, daß am Ende des Geldes immer mehr Monat übrig bleibt, werden auch die merken, daß Inflation auch sie betrifft.

Alois Dimpflmoser
24 Tage her
Antworten an  Boris G

Die EZB kann die Zinsen nicht ewig bei null belassen.“ Da wäre ich mir nicht so sicher.  Ich schon, irgendwann muss die EZB die Zinsen erhöhen. Die Inflation galoppiert bereits durch das Fiat-Geld, das die Banken durch den Niedrigzins raushauen. Das müssen sie sogar, weil sie auf dem Kreditmarkt bei den niedrigen Zinsen nichts mehr verdienen können. Die EZB sitzt in der Falle, sie hat die Wahl zwischen Pest und Cholera. Entweder sie lässt den Zins niedrig, dann folgt irgendwann eine Pleitewelle bei den Banken oder sie hebt die Zinsen an, dann sind die hoch verschuldeten Staaten allesamt pleite! Ludwig… Mehr

Frank v Broeckel
24 Tage her

Explodierende Immobilienpreise!

Karlsbad, Marienbad und Franzensbad!

Ach, Sie meinen also, diese ruhigen, friedlichen und beschaulichen tschechischen Kurorte nahe der deutsch tschechischen Grenze liegen überhaupt nicht in Deutschland?

Und nun WISSEN Sie auch, wohin Sie persönlich zukünftig Ihren Altersruhesitz verlegen sollten!