In Berlin investieren ist wie in Venezuela investieren

Rückblick: Es gab keinen größeren Fan von Investments am Berliner Wohnungsmarkt als mich. Das war in den Jahren 1999 bis 2009. Ich habe das damals in meinen „Immobilien News der Woche“ und vielen anderen Medien geschrieben und selbst danach gehandelt. In dieser Zeit rieten die meisten Experten dringend von Wohnimmobilieninvestments in Berlin ab. Die Ratingagentur Feri sagte mir, Berlin habe bei ihren Analysen ein schlechtes Rating und die Deutsche Bank lehnte sogar die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses ab.

Als ich Anfang der 2000er Jahre trotzdem kaufte, hatte ich gute Gründe: Die Mieten stagnierten oder waren sogar rückläufig, ebenso die Kaufpreise. Insbesondere in der Zeit des Fördergebietsgesetzes (Sonder-AfA-Ost) war zuviel gebaut worden. Meine Analyse ergab damals, dass es nur eine Frage der Zeit sei, bis das Angebot zu knapp werde und sich die Preise am Berliner Immobilienmarkt an die in anderen deutschen Großstädten anpassen würden – weil immer mehr Menschen nach Berlin kommen würden, aber nichts mehr gebaut wurde. Und warum sollten die Preise in Berlin dauerhaft viel niedriger sein als in Bonn, Köln, Nürnberg oder auch Frankfurt?

Heute: Seit dem Jahr 2014 habe ich fast alle Immobilien in Berlin verkauft, heute besitze ich in der Hauptstadt nur noch etwa 20 einzelne Eigentumswohnungen, die ich auch behalte. Wenn ein Mieter mal kündigt, dann verkaufe ich die leere Wohnung, statt sie neu zu vermieten.

Zwei Gründe, die gegen den Kauf sprechen

Warum hat sich meine Meinung gewandelt?

1. Die Preise für Immobilien sind überall in Deutschland sehr stark gestiegen, das Bewertungsniveau hatte extreme Höhen erreicht. Das ist unter anderem eine Folge der verrückten Nullzinspolitik der EZB. Ein Haus in Berlin-Charlottenburg, das ich 2009 für einen Faktor unter 12 gekauft hatte, habe ich vor etwa einem Jahr für einen Faktor von 34 verkauft. Ich gebe zu, dass ich manche Immobilien etwas zu früh verkauft habe – so etwa eine Immobilie in einer einfachen Lage in Neukölln, die ich 2004 zu einem Faktor unter sieben gekauft hatte und zehn Jahre später für einen Faktor von 24 verkaufte. Obwohl ich die Mieten kaum angehoben hatte, habe ich allein durch die Veränderung des Verkaufsmultiplikators gut verdient. Aber als antizyklischer Investor kann man zwar in der Nähe des Tiefstpunktes kaufen und in der Nähe des Höchstpunktes verkaufen, aber keiner erwischt genau den Tiefst- und den Höchstpreis.
2. Der zweite Grund, warum ich verkauft habe und nicht mehr kaufen würde, sind die politischen Rahmenbedingungen. Diese haben sich in Deutschland in den letzten Jahren massiv verschlechtert, insbesondere durch die Mietpreisbremse. In Berlin wurde darüber hinaus fast das gesamte Stadtgebiet mit sogenannten „Milieuschutzsatzungen“ überzogen. In Milieuschutzgebieten verlieren Sie einen Großteil Ihrer Rechte als Eigentümer. Zudem hat Berlin einen Mietendeckel beschlossen, der nicht nur künftige Mieterhöhungen verbietet, sondern Vermieter zwingt, vertraglich vereinbarte Mieten zu senken. Angeblich soll das Gesetz nur fünf Jahre gelten. Wer das glaubt, muss ziemlich naiv sein. Eine Abschaffung des Mietendeckels in Berlin halte ich nur dann für möglich, wenn die FDP hier 51 Prozent erzielt – und danach sieht es derzeit nicht aus. Der Mietendeckel ist verfassungswidrig, schon weil es nicht in der Gesetzgebungsbefugnis eines Landes liegt, solche Regelungen zu treffen. Deshalb haben die Fraktionen von CDU/CSU und FDP ein abstraktes Normenkontrollverfahren beim Bundesverfassungsgericht angestrengt. Aber egal wie es ausgeht: Die Berliner Linksregierung wird ihren Kurs fortsetzen, Vermieter zu schikanieren – ganz nach dem alten Sponti-Motto: „Legal, illegal, scheißegal“.

Vorbild Venezuela

Investoren sind für die Berliner Linksregierung Feinde. Zuständig für das Wohnungswesen ist Katrin Lompscher, seit 1981 strammes SED-Mitglied. Ihre erste Amtshandlung war seinerzeit, einen ehemaligen Stasi-Mitarbeiter zum Staatssekretär zu machen, der Vorträge hielt und Bücher schrieb über das Musterland Venezuela, das Vorbild auch für die deutsche Wohnungspolitik sein solle. Er musste zwar seinen Hut nehmen, weil er seine Stasi-Tätigkeit verschwiegen hatte, arbeitete jedoch danach weiter als Berater. Die Linkspartei in Berlin unterstützt auch ein Volksbegehren zur Enteignung aller Wohnungsgesellschaften, die mehr als 3000 Wohnungen besitzen. Mietenstopp und Staatswohnungen – das waren bereits die beiden Grundbausteine der DDR-Wohnungspolitik, die gründlich gescheitert sind, aber genau an diesem Konzept hält die Linkspartei fest. Und große Teile von Grünen und SPD in Berlin sehen das ähnlich.

Durch den Mietendeckel sind die Preise für Mehrfamilienhäuser schon deutlich gesunken, teilweise um 30 Prozent. Damit sind sie aber immer noch sehr, sehr viel höher als zu dem Zeitpunkt, als ich gekauft hatte. Und die politischen Rahmenbedingungen erinnern eher an Venezuela als an einen Rechtsstaat. Wer glaubt, er könne jetzt billig kaufen, soll es versuchen. Vielleicht findet er eine Nadel im Heuhaufen, vielleicht hat er Glück und das Bundesverfassungsgericht kippt den Mietendeckel. Ich bin froh, dass ich frühzeitig gekauft und rechtzeitig verkauft habe.