Baukredite: Achtung, die Bürokraten schlagen zu!

Wer ein Haus bauen oder kaufen will, muss damit rechnen, dass Kreditgeber mehr als bislang penibel auf die Höhe des Einkommens achten. Ein möglichst baldiger Vertragsabschluss empfiehlt sich, denn schon droht weiteres Ungemach.

Was unternehmen Politiker, um mündige Bürger, die einen Baukredit aufnehmen wollen, dem staatlichen Paternalismus zu unterwerfen? Sie erklären sie kurzerhand zu schützenswerten, ja zu unmündigen Verbrauchern. Und wie gelingt ihnen das am einfachsten? Indem sie eine nebulöse Richtlinie der EU mit der Bezeichnung MCD (Mortgage Credit Directive) mal eben in deutsches Recht umsetzen. So geschehen am 11. März dieses Jahres. Seitdem sind fast fünf Monate vergangen, Anlass genug für das erste Resümee.

In nationales Recht umgesetzte Richtlinien haben es so an sich, dass gleich eine ganze Reihe von Gesetzen neue Paragrafen erhält. So auch im vorliegenden Fall. Jetzt gibt es in Paragraf 491 BGB einen neuen Begriff: Verbraucherdarlehensvertrag. Er umfasst auch Baukredite. Und Paragraf 18a KWG (Kreditwesengesetz) regelt – scheinbar penibel – , dass kein Kreditvertrag abgeschlossen werden darf, „wenn sich bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit eines Kunden herausstellt, dass dieser nicht kreditwürdig ist“; ähnlich argumentiert auch die Finanzaufsicht BaFin. Daraus lässt sich folgern, dass es beim Abschluss eines Kreditvertrags von nun an mehr auf die Bonität eines Kunden als auf den Wert des zu beleihenden Objekts ankommt – schließlich will die Finanzwirtschaft ja nicht, wie vor zwei Jahrzehnten, auf zu hoch beliehenen Immobilien sitzen bleiben.

Nach wie vor gilt das Gleichnis vom Regenschirm

Die Folgen sind bereits jetzt erkennbar: Banken, Sparkassen, Versicherer, Bausparkassen und Kreditvermittler halten sich mit der Kreditvergabe etwas mehr zurück, und das – aus Sicht ihrer Kunden äußerst ärgerlich – ausgerechnet während der aktuellen Niedrig- bis Nullzinsphase. Davon betroffen sind besonders die Bezieher von relativ geringen Einkommen, etwa junge Familien und Startups, außerdem Rentner, die ihre Bleibe zum Beispiel barrierefrei ausstatten lassen wollen, und natürlich die vielen Selbständigen, deren Einkommen anders als das der Angestellten schwankt. Das erinnert fatal an das Gleichnis vom Regenschirm, den Banken nur bei schönem Wetter aufspannen, den sie aber zumachen, sobald es zu regnen beginnt.

Wie soll die Kreditwürdigkeit nach MCD, KWG und dem ganzen anderen juristischen Teufelszeug gemessen werden? Begeben wir uns dazu in die Niederungen des Kreditgeschäfts, die keine andere Institution so prosaisch beschreiben kann wie die deutsche Finanzaufsicht BaFin, wenn sie nun im Einklang mit dem KWG verlangt, „dass die mit der Vergabe von Immobilar-Verbraucherdarlehen befassten Mitarbeiter über angemessene Kenntnisse und Fähigkeiten in Bezug auf das Gestalten, Anbieten, Vermitteln und Abschließen der Verbraucher-Immobiliendarlegen verfügen müssen“. Das lässt so ziemlich jede Deutung zu und wird noch vom KWG getoppt, indem es verlangt, „dass eine objektive Beurteilung der Immobilie sichergestellt ist“. Durch externe Gutachter, versteht sich – nur dürften die mit so einer Beurteilung ihre liebe Mühe und Not haben. Denn letzten Endes steht der objektive Wert einer Immobilie immer erst dann fest, wenn Verkäufer und Käufer sich auf einen bestimmten Preis geeinigt haben. Vorher und nachher mögen Gutachter noch so viel herumrechnen, mehr als einen ungefähren Wert können sie nie ermitteln.

Es trifft den Mittelstand, das Herz der deutschen Wirtschaft

Insofern erscheint die zunehmende Verlagerung der Kriterien zur Kreditvergabe von Immobilienwerten zur Einkommenshöhe erst einmal schlüssig. Doch unter welchen Bedingungen! Werfen wir nur einen Blick in die Abgründe von Paragraf 18a KWG. Demzufolge darf kein Kreditvertrag abgeschlossen werden, wenn sich bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit eines potenziellen Kunden herausstellt, dass er nicht kreditwürdig ist – Binse Nummer eins. Außerdem müssen die „mit der Vergabe von Immobiliar-Verbraucherdarlehen befassten Mitarbeiter über angemessene Kenntnisse und Fähigkeiten in Bezug auf das Gestalten, Anbieten, Vermitteln und Abschließen von Verbraucher-Immobiliendarlegen verfügen“ – Binse Nummer zwei, und das zum Quadrat. Als ob bislang nur allzu leichtsinnige Banker mit der Kreditvergabe beschäftigt gewesen wären.

Der staatliche Paternalismus mittels MCD, BGB und KWG sorgt dafür, dass die Kreditanbieter vorsichtiger und die Bezieher niedriger oder schwankender Einkommen um günstige Kredite gebracht werden. Das trifft neben gutwilligen, aber weniger zahlungskräftigen Kunden wieder mal den Mittelstand, also das Herz der deutschen Wirtschaft. Und als ob es damit nicht genug wäre, fordert jetzt die Bundesbank von Kreditgebern ein Melderegister für private Immobilienkredite an. Initiatoren: neben der Bundesbank auch der Finanzminister und die BaFin, also Vater Staat hoch drei. Mehr Paternalismus geht wahrlich nicht. Und weil damit die Kreditvergabe noch restriktiver zu werden droht, als sie ohnehin schon ist, folgt daraus für potenzielle Immobilienkäufer: Decken Sie sich so schnell wie möglich mit den erforderlichen Krediten ein, indem Sie von Anbieter zu Anbieter, von Ihrer Hausbank oder -sparkasse bis zu etablierten Immobilienkreditvermittlern, Konditionen vergleichen und einen Als wenn